Chung cư cũ trên đường Nguyễn Huệ, quận 1. (Ảnh: Hồng Đạt / TTXVN)Ghi nhận tại thị trường bất động sản TP.HCM từ đầu năm 2022 đến nay, cho thấy phân khúc nhà ở bắt đầu hoạt động tốt hơn với nguồn cung sơ cấp lớn và lượng giao dịch cao.
Tuy nhiên, hiện tượng phát triển của thị trường nhà đất có sự lệch pha trong các phân khúc và sự lệch pha cung cầu cũng ngày càng gia tăng; trong đó đáng chú ý là phân khúc bình dân hầu như không có.
Sản phẩm cao cấp chiếm phần lớn
Theo Công ty Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp đạt 13.460 căn hộ, tăng 233% theo quý và 265% theo năm, mức tăng lớn nhất kể từ năm 2019.
Nguồn cung mới đến từ 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu; trong đó, hạng B chiếm 85% thị phần, hạng C là 9% và hạng A chiếm 8%. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 10.500 căn, chủ yếu đến từ dự án mới Vinhomes Grand Park (Thủ Đức).
[TP.HCM giao quyền cho quận, huyện cải tạo, xây lại chung cư cũ]
Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, tình hình hoạt động của thị trường bất động sản cũng được cải thiện đáng kể, các hoạt động kinh tế tăng trưởng cùng với nhu cầu nhà ở tăng cao. Hơn 12.000 giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2022 và tỷ lệ hấp thụ đạt 75%, tăng 15 điểm phần trăm theo năm.
Chiến lược marketing mạnh mẽ, đội ngũ bán hàng lớn và lượng hàng tồn kho thấp trong các quý trước đã thúc đẩy hoạt động của các dự án mới sôi động hơn.
Đối với biệt thự và đất nền, theo ghi nhận của Savills Việt Nam, lượng giao dịch đạt hơn 370 căn, tăng 54% theo quý với tỷ lệ hấp thụ là 64%, cải thiện 15 điểm phần trăm theo quý.
Nguồn cung mở bán mới chiếm 80% lượng giao dịch và đạt 79% tỷ lệ hấp thụ.
Thành phố Thủ Đức chiếm 52% lượng giao dịch, trong đó phần lớn đến từ dự án mới The Global City SOHO của Masterise Homes.
Đáng chú ý, sản phẩm trên 18 tỷ đồng chiếm ưu thế với 64% giao dịch và được hấp thụ 68%.
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt trên 11.500 căn / lô. Bất động sản xây sẵn chiếm 89% và đất nền chiếm 11%.
Trong 6 tháng cuối năm 2022, dự kiến sẽ có thêm 3 dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo tại thành phố Thủ Đức, Quận 12, Bình Chánh và Nhà Bè với hơn 2.200 căn / lô.
Nguồn cung tương lai tại Thủ Đức đến từ các chủ đầu tư lớn như The Rivus Elie Saab của Masterise Homes; The Classia của Khang Điền; các chặng tiếp theo tại The Global City SOHO của Masterise Homes và The 9 Stellars của Sơn Kim Land.
Theo các chuyên gia kinh tế, sau đại dịch COVID-19, bất động sản nhà ở vẫn được coi là kênh đầu tư bền vững cho các nhà đầu tư trung và dài hạn tại Tp.HCM.
Sau quý đầu tiên trầm lắng của năm 2022 với chưa đầy 900 căn hộ mới được chào bán, thị trường đã chứng kiến nguồn cung mới tăng đột biến trong quý II / 2022.
Nguồn cung mới bùng nổ với 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua tổng nguồn cung mới của cả năm 2021.
Khu Đông, đặc biệt là Thủ Đức, đóng góp tới 88% nguồn cung mới nhờ các giai đoạn tiếp theo của khu đô thị Vinhomes Grand Park.
Theo CBRE Việt Nam, được hỗ trợ bởi việc nâng cấp vị trí dự án tại các quận ngoại thành, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm 93% nguồn cung mới.
Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận một đợt mở bán mới trong khi phân khúc bình dân gần như “tuyệt chủng” nguồn cung mới kể từ quý I / 2019.
Tuy nhiên, căn hộ trung cấp đáp ứng được phần lớn nhu cầu của người mua lại là sản phẩm được ưa chuộng nhất tại TP.HCM với thị phần lên tới 41% tổng nguồn cung lũy kế toàn thị trường.
CBRE Việt Nam cho biết, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ dẫn đầu nguồn cung mới với hàng loạt đợt mở bán tại quận Thủ Đức và huyện Nhà Bè.
Do ảnh hưởng của việc tăng giá tại các khu vực ngoài trung tâm, giá sơ cấp trung bình tại Tp.HCM dự kiến sẽ chững lại do giá nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp hoặc hạng sang.
Nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân trong tương lai sẽ tiếp tục đến từ các địa phương vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và xa hơn nữa.
Bên cạnh những tín hiệu tích cực trong giai đoạn đầu năm 2022, thị trường còn gặp nhiều khó khăn trước mắt bao gồm vấn đề cấp phép, thay đổi quy định pháp luật và chính sách thắt chặt tín dụng, chi phí tăng cao và cung cầu mất cân đối.
Những thách thức này sẽ buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ diễn biến kinh tế vĩ mô và hoạch định các giải pháp tối ưu cho riêng mình.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành, CBRE Việt Nam, sau đại dịch, thị trường bất động sản nhà ở chứng kiến sự thay đổi tư duy của các nhà đầu tư.
Yếu tố xanh và thân thiện với sức khỏe sẽ được bổ sung vào dự án nhằm đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống của người mua.
Các khu vực lân cận của thành phố được dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh do cơ sở hạ tầng kết nối được cải thiện và giá cả tăng ở Thành phố Hồ Chí Minh.
Sản phẩm mất cân bằng
Trong 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn 860.205m2. ; trong đó, chung cư có 8.937 căn; nhà ở thấp tầng 519 căn. Về phân khúc, cao cấp có 7.577 căn, chiếm 80,13%; Tầng lớp trung lưu có 1.879 căn hộ, chiếm 19,87% và tầng lớp bình dân không có.
Các chung cư cũ được ủy quyền cho UBND các quận, huyện Thủ Đức cải tạo, xây dựng lại. (Ảnh: Hồng Đạt / TTXVN)Trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng đầu năm 2022 về tình hình hoạt động của thị trường bất động sản thành phố năm 2021, UBND Tp.HCM cũng đã đánh giá về cơ cấu sản phẩm và thấy rõ sự mất cân đối. khi tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân giảm từ 1% xuống 0%; phân khúc căn hộ trung cấp (giá bán từ 20tr / m2-40tr / m2) giảm từ 56,9% đến 26,02%; phân khúc căn hộ cao cấp (giá bán trên 40 triệu đồng / m2) tăng mạnh nhất, từ 42,1% lên 73,98%.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) cho rằng, đây là dấu hiệu của sự “lệch pha cung cầu” và cũng là dấu hiệu rõ ràng nhất cho thấy sự phát triển không bền vững của thị trường bất động sản. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững và cân đối, phân khúc căn hộ bình dân, vừa túi tiền của đại đa số khách hàng cần được giữ ở mức cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng nhỏ nhất.
Thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “phân khúc thị trường”, lệch tầng ở phân khúc nhà ở cao cấp.
Trong khi tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ dưới 2 tỷ đồng / căn và nhà ở xã hội đã ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho phần lớn các đối tượng yếu thế trong xã hội. thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở thành thị.
Cụ thể, nhà ở giá rẻ dưới 30 triệu đồng / m2 tại TP.HCM, năm 2020 chỉ chiếm 1%; Năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ còn phân khúc nhà cao cấp và trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%); trong khi nhà ở cao cấp ngày càng chiếm ưu thế.
Từ chỉ 25,5% (10.987 căn) vào năm 2017, lên 67% (15.479 căn) vào năm 2019, lên hơn 73% (10.404 căn) vào năm 2021 và hơn 80% trong 6 tháng đầu năm 2022 (7.577 căn).
Nhấn mạnh việc thiếu nguồn cung dự án dẫn đến nguồn cung nhà ở rất thiếu, ông Lê Hoàng Châu chỉ ra, so với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với sự tốc độ tăng trưởng cao nhất trong 10 năm trở lại đây. Với tổng số 42.991 căn nhà đưa ra thị trường, trong thời gian qua đã xảy ra tình trạng “chênh lệch” cung – cầu, nguồn cung dự án giảm dẫn đến nguồn cung sản phẩm nhà ở giảm, thể hiện ở số lượng thị trường nhà đất tiếp tục giảm.
Đánh giá về sự lệch pha cung – cầu hiện nay, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, những trở ngại lớn cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản đang khiến thị trường lệch pha. Vì vậy, cần có nhiều giải pháp thiết thực để sớm giải quyết triệt để vấn đề này. Cụ thể, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn hiện nay.
Đồng thời, cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm để phát triển dự án nhà ở và triển khai kịp thời các dự án hạ tầng hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.
Ngoài ra, các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra các giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân để đáp ứng nhu cầu. bất động sản của người mua nhà để an cư.
Về phần mình, Horea kêu gọi các doanh nghiệp bất động sản xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào nhà ở bình dân, nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội.
Cùng với đó, xem xét đầu tư các dự án, chương trình mục tiêu của TP như phát triển TP Thủ Đức; dự án xây dựng lại các khu chung cư cũ; cải tạo, di dời, tái định cư nhà trên và ven kênh, rạch; Dự án nhà ở xã hội…
Để tạo thêm nguồn cung nhà giá rẻgóp phần điều chỉnh cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường và khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu, mới đây UBND TP.HCM cũng đã có tờ trình Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế. chính sách khuyến khích phát triển nhà kinh doanh giá thấp để trình cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành trong thời gian tới.
A.Tuấn (TTXVN / Vietnam +)
