Thị trường bất động sản TP.HCM 3 năm nay không ghi nhận dự án căn hộ mới nào có giá dưới 35 triệu đồng / m2. Thậm chí, nếu xét trên thị trường thứ cấp, rất khó tìm được sản phẩm dưới 40 triệu đồng / m2. Thậm chí, có những dự án trước đây được định vị là bình dân nhưng sau khi hoàn thành đã trở thành dự án trung – cao cấp.
Giá căn hộ cao cấp tăng 30%
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, giá bán căn hộ tại Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm dao động ở mức thấp nhất là 1.556 USD / m2 đến cao nhất đạt 15.009 USD / m2. Số liệu chi tiết cho thấy từng phân khúc đều có mức tăng mạnh, trong đó căn hộ cao cấp tăng gần 30% so với đầu năm ngoái.
Tuy nhiên, theo từng dự án, mức giá khá ổn định đối với các dự án đã triển khai trên 3 quý, trong khi các dự án tích hợp quy mô lớn chỉ tăng giá từ 1-3% so với quý trước. Cushman & Wakefield cho rằng sự biến động giá này nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả nhà đầu tư và những người mua trước.
Cushman & Wakefield cũng ghi nhận lượng căn hộ bán được trong quý II là hơn 9.000 căn, gần bằng lượng bán của cả năm 2021. Trong đó, phân khúc trung cấp dẫn đầu về lượng bán với 88% nhu cầu.
 |
| Mỗi phân khúc căn hộ đều có mức tăng mạnh, trong đó căn hộ cao cấp tăng gần 30% so với đầu năm ngoái. |
Số liệu từ Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle cũng ghi nhận, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng 8,4% so với quý I / 2022 và 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái. năm ngoái, đạt 3.173 USD / m2.
Báo cáo của đơn vị này cũng cho biết, trước động thái kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản nhằm hạn chế hành vi đầu cơ, nhu cầu mua hiện nay ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có tính thanh khoản tốt và nhu cầu cho thuê cao. Công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle báo cáo số lượng giao dịch tăng gần 270% so với quý đầu năm, mặc dù tín dụng bắt đầu thắt chặt mạnh từ tháng Tư.
Bên cạnh một phần do xu hướng hỗ trợ thanh toán, chiết khấu hấp dẫn từ chủ đầu tư, thì nguyên nhân chính là do nguồn cung mới tăng trưởng gần 250%, với tỷ lệ hấp thụ cao từ Quận 12 và Quận 2, Bình Chánh.
Dự báo nguồn cung 6 tháng cuối năm tiếp tục bị chậm lại do vướng mắc pháp lý, giấy phép xây dựng cũng như chi phí đầu vào cao kỷ lục, Công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle cho rằng, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Ba Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An sẽ là điểm đến mới của người mua nhà.
Tuy nhiên, nhìn chung nguồn cung tại Tp.HCM đã có sự cải thiện so với các năm trước nên cùng với tác động của chính sách kiểm soát tín dụng, đơn vị cho rằng tốc độ tăng giá nhà sẽ được kiềm chế.
Xa hơn nữa trong vài năm tới, Cushman & Wakefield ước tính nguồn cung căn hộ đến năm 2023 sẽ đạt 30.000-35.000 căn, trong khi thị trường nhà phố sẽ có gần 7.900 căn mới trong 3 năm tới. Động lực là các chính sách và cam kết của chính phủ nhằm cải thiện cơ sở hạ tầng ở các khu vực xa trung tâm thành phố Hồ Chí Minh.
Căn hộ bình dân biến thành cao cấp
Theo Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, trong 3 năm qua, không có dự án căn hộ mới nào có giá dưới 35 triệu đồng / m2. Thậm chí, nếu xét trên thị trường thứ cấp, rất khó tìm được sản phẩm dưới 40 triệu đồng / m2. Tình trạng này sẽ tiếp tục trong thời gian tới, ông nói. Thị trường vừa lập đỉnh mới ở mức 425 triệu đồng / m2 với một dự án căn hộ cao cấp.
Bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam cho biết, ngay cả những dự án ở các quận ngoại thành, xa trung tâm thành phố cũng được nâng cấp. Điển hình như tại Bình Tân, TP.HCM, có những dự án trước đây được định vị là bình dân nhưng sau khi hoàn thành đã trở thành những dự án tầm trung và cao cấp.
 |
| Thị trường bất động sản phát triển không cân đối và thiếu bền vững do thiếu nhà ở giá rẻ. |
“Sự mất cân đối giữa cung và cầu không chỉ về lượng mà còn ở giá bán. Giá căn hộ ngày càng tăng quá cao, không đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đó là lý do khiến doanh số bán trên thị trường căn hộ không theo kịp đà tăng giá, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới hầu như không thay đổi theo năm, chỉ ở mức 72% ”, bà Thanh Phạm cho biết.
Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cơ cấu sản phẩm nhà ở đang bộc lộ rõ sự lệch pha cung cầu, thị trường bất động sản kém phát triển. Không bền vững do thiếu nhà ở giá rẻ và có dấu hiệu dư cung nhà ở cao cấp.
Chủ tịch HoREA cho rằng, năm 2022, thị trường bất động sản có xu hướng phục hồi và tăng trưởng mạnh ở tất cả các phân khúc thị trường, nhưng chưa thể cải thiện ngay nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là sản phẩm nhà ở. nhà ở có giá phù hợp với thu nhập. Do cần có thời gian để tiếp tục xây dựng các cơ chế, chính sách bổ sung và do tác động của các quy định pháp luật nên có sự chậm trễ và do đặc thù của quá trình đầu tư xây dựng dự án bất động sản. Để có một sản phẩm nhà ở sẽ có thời gian trì hoãn (khoảng 18-24 tháng). Do đó, nhìn chung thị trường vẫn thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ.
“Năm 2022, cần xây dựng cơ chế, chính sách đồng bộ để khuyến khích mạnh mẽ phát triển nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, cân đối thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế để đảm bảo nhà ở xã hội”, ông Châu nói.
