Phí thế chấp gia tăng đang khiến cả người mua nhà và người sở hữu nhà trên toàn thế giới kìm hãm với nguy cơ suy thoái đang rình rập.
Từ Sydney đến Stockholm đến Seattle, người mua đang lo lắng khi các ngân hàng trung ương tăng lãi suất với tốc độ nhanh nhất trong nhiều thập kỷ, khiến giá nhà giảm. Trong khi đó, hàng triệu người vay lãi suất thấp để mua nhà trong thời kỳ đại dịch đang phải đối mặt với các khoản thanh toán cao hơn khi lãi suất thay đổi.
Sự sụt giảm nhanh chóng của giá nhà, tài sản hàng đầu của các hộ gia đình, có nguy cơ làm trầm trọng thêm cuộc suy thoái toàn cầu. Mặc dù tình hình không tồi tệ như trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, nhưng sự suy thoái của thị trường nhà đất là một biến số quan trọng đối với các ngân hàng trung ương tìm cách giữ lạm phát trong tầm kiểm soát mà không làm tổn hại đến nền kinh tế. niềm tin của người tiêu dùng và gây ra một cuộc suy thoái sâu sắc.
Hiện tại, các thị trường bong bóng như Úc và Canada đang chứng kiến sự sụt giảm giá nhà ở mức hai con số. Trong khi đó, các nhà kinh tế cho rằng xu hướng giảm chỉ mới bắt đầu trên khắp thế giới.
“Chúng ta sẽ chứng kiến sự suy thoái đồng bộ của thị trường nhà ở toàn cầu vào năm 2023 và 2024”, Hideaki Hirata, một chuyên gia từ Đại học Hosei của Nhật Bản cho biết.
Ông cảnh báo rằng việc tiếp tục tăng lãi suất trong năm nay sẽ mất một thời gian để thể hiện hết tác dụng của nó đối với các hộ gia đình, và “Người bán thường bỏ qua các dấu hiệu của nhu cầu suy yếu.” .
Giá nhà giảm mạnh ở các thành phố lớn trên thế giới
Chi phí vay mua nhà cao hơn ảnh hưởng đến nền kinh tế theo nhiều cách. Các hộ vay vốn sẽ phải thắt lưng buộc bụng trong khi lãi suất cao không khuyến khích nhiều người mua, kéo giá bất động sản giảm và thị trường tăng trưởng.
Thị trường hiện tại trái ngược với sự bùng nổ diễn ra khi các ngân hàng trung ương nới lỏng lãi suất và mọi người tìm kiếm không gian rộng rãi để làm việc tại nhà trong thời kỳ đại dịch. Nhiều người mua nhà với mức giá kỷ lục trước đây đang phải đối mặt với các khoản thanh toán thế chấp tăng vọt khi lãi suất điều chỉnh, lạm phát cao và nguy cơ suy thoái.
Rob Subbaraman, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu thị trường toàn cầu của Nomura Holdings Inc., cho biết: “Các gia đình trẻ nợ nần chồng chất chưa bao giờ chứng kiến lãi suất tăng nhanh như vậy, trong khi thu nhập thực tế lại giảm so với đà lạm phát. Họ đang gặp phải một cú sốc lớn. “
Rủi ro từ lãi suất thả nổi
Người mua nhà ở mỗi quốc gia bị ảnh hưởng khác nhau bởi lãi suất tăng.
Ở Mỹ, hầu hết người mua nhà dựa vào các khoản vay với lãi suất cố định trong 30 năm. Các khoản cho vay lãi suất thả nổi chiếm khoảng 7% các khoản cho vay thông thường (tức là các khoản vay được cung cấp hoặc bảo lãnh bởi các tổ chức tư nhân chứ không phải các tổ chức công) trong năm năm qua. Ngược lại, các quốc gia khác thường có các khoản vay lãi suất cố định trong thời gian ít nhất là một năm, hoặc các khoản thế chấp lãi suất thả nổi gần với lãi suất chính thức.
Úc, Tây Ban Nha, Anh và Canada có các khoản cho vay lãi suất thả nổi chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các khoản vay mới vào năm 2020, theo một báo cáo tháng 5 từ Fitch Ratings.
Tỷ trọng các khoản cho vay lãi suất thả nổi trong tổng các khoản vay mới vào năm 2020 ở một số quốc gia
Các quốc gia khác có tỷ lệ lớn các khoản vay cần gia hạn. Tại New Zealand, khoảng 55% giá trị của các khoản vay thế chấp với lãi suất thả nổi hoặc cố định cần được gia hạn trong khoảng thời gian từ tháng 7 năm 2022 đến tháng 7 năm 2023.
Chỉ riêng năm 2021, giá nhà ở New Zealand đã tăng gần 30%. Khu chợ này là minh chứng rõ ràng nhất cho sự bùng nổ nhà đất do đại dịch. Theo Viện Bất động sản New Zealand, ngân hàng trung ương đã tăng lãi suất 7 lần trong 10 tháng qua và giá nhà đã giảm 11% trong tháng 7 so với mức đỉnh vào tháng 11 năm ngoái. Các nhà kinh tế dự đoán giá nhà có thể giảm tới 20%.
Tác động đến nền kinh tế
New Zealand, giống như hầu hết các nền kinh tế phát triển trên thế giới, đang chứng kiến sự suy thoái của thị trường nhà ở. Tuy nhiên, hiện tại, bảng cân đối kế toán và tiết kiệm của các hộ gia đình rất mạnh, thị trường lao động đang phát triển nhanh chóng và các tiêu chuẩn cho vay đã được thắt chặt hơn kể từ thời kỳ bùng nổ nhà ở tầm trung. Những năm 2000 đã gây ra một cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng. Những yếu tố này đảm bảo rằng các lỗi mặc định hàng loạt khó có thể xảy ra.
Kwan Ok Lee, một chuyên gia về nhà ở tại Đại học Quốc gia Singapore, cho biết: “Khi cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở quá nghiêm trọng ở nhiều nền kinh tế lớn, giá nhà ở hạ nhiệt có thể mang lại lợi nhuận rất lớn. số hiệu ứng tích cực ”.
Tuy nhiên, theo Quỹ Tiền tệ Thế giới (IMF), nếu sự suy giảm của thị trường nhà ở gây thiệt hại vật chất cho các hộ gia đình, các nhà phát triển và ngân hàng, thì nền kinh tế thế giới sẽ gia tăng. tăng trưởng chậm lại và nghiêng về suy thoái.
Niraj Shah của Bloomberg Economics cho biết: “Nếu các ngân hàng trung ương thắt chặt quá mức, triển vọng hạ cánh nhẹ (tức là lạm phát hạ nhiệt dần trong khi đà tăng trưởng chậm lại) sẽ giảm bớt”. Giá nhà có thể giảm nhanh hơn, làm trầm trọng thêm và kéo dài thời kỳ suy thoái.
Một số chính phủ đã vào cuộc để giúp đỡ những người mua nhà đang phải đối mặt với các khoản thanh toán leo thang nhanh chóng. Tại Hàn Quốc, một trong những nền kinh tế châu Á – Thái Bình Dương đầu tiên bắt đầu tăng lãi suất, các nhà hoạch định chính sách vừa đồng ý chi hơn 400 tỷ won (290 triệu USD) để giúp giảm tỷ lệ hộ gia đình. hộ vay với lãi suất thả nổi.
Tại Ba Lan, nơi một số khoản thanh toán thế chấp hàng tháng đã tăng gấp đôi do lãi suất tăng, chính phủ đã cho phép người dân tạm ngừng thanh toán trong tối đa tám tháng kể từ đầu năm nay. Động thái này đã quét sạch lợi nhuận của các ngân hàng lớn sau khi ngành này buộc phải trích ra khoảng 13 tỷ zloty (2,78 tỷ USD).
Trung Quốc đang đối phó với một cuộc khủng hoảng leo thang gắn liền với làn sóng vỡ nợ của các nhà phát triển và cư dân phản đối việc trả hết các khoản thế chấp của họ mà không tiếp quản. Ở các quốc gia khác, các làn sóng của cuộc khủng hoảng nhà ở cũng bắt đầu lan rộng.
Tại Thụy Điển, từng là một trong những thị trường nóng nhất châu Âu, giá nhà đã giảm khoảng 8% kể từ mùa xuân. Hầu hết các nhà kinh tế dự đoán mức giảm là 15%. Lãi suất tăng cũng đang gây áp lực buộc các công ty bất động sản phải vay tiền trên thị trường trái phiếu để có tiền hoạt động. Điều này khiến các nhà đầu tư lo ngại hơn về khả năng tái cấp vốn cho các khoản nợ này.
Giá nhà cũng đang giảm nhanh chóng ở Anh. Một phân tích của Bloomberg cho thấy giá nhà đi ngang hoặc giảm ở gần một nửa số quận của London. HSBC Holdings Plc đã cảnh báo Vương quốc Anh đang trên đỉnh của “cuộc suy thoái nhà ở” và nhu cầu có thể sẽ giảm 20% trong năm tới.
Khoảng 1,8 triệu người mua nhà ở Vương quốc Anh sẽ được tái cấp vốn trong năm tới. Nhóm dễ bị tổn thương nhất là những người mua nhà lần đầu vào thời điểm giá nhà kỷ lục do chính phủ miễn thuế trước bạ vào mùa hè năm 2020 để thúc đẩy thị trường trong thời kỳ đại dịch. Những người vay ngắn hạn đang phải đối mặt với việc trả nợ cao hơn đáng kể vào thời điểm khi tiền lương thực tế giảm xuống mức kỷ lục và chi phí sinh hoạt tăng.
Trong khi Hoa Kỳ đối mặt với ít rủi ro hơn từ việc điều chỉnh lại lãi suất thế chấp, chi phí đi vay tăng cao trong những tháng gần đây đã buộc người mua nhà phải tìm kiếm các khoản vay linh hoạt hơn với lãi suất rẻ. hơn. Theo dữ liệu của Zillow Group Inc., tỷ lệ các khoản vay lãi suất thả nổi đang áp dụng đã tăng lên mức cao nhất trong 15 năm vào tháng Bảy.
Goldman Sachs Group Inc. dự đoán giá nhà ở Mỹ sẽ không đổi vào năm 2023 và giảm nhanh hơn ở một số khu vực. Người bán đang giảm giá nhà tại một số thị trường nóng nhất trong thời kỳ đại dịch bằng cách thu hút các nhà viễn thông, trong khi các nhà phát triển ở đó cung vượt quá cầu do thanh khoản giảm.
Nỗi đau khi thị trường điều chỉnh
Tại Úc và Canada, hai thị trường sôi động nhất thế giới, các nhà kinh tế dự đoán một cuộc khủng hoảng nhà ở lớn có thể xảy ra sau đó.
Tại Canada, người đi vay phải đáp ứng nhiều tiêu chuẩn khắt khe và nền kinh tế buộc phải thắt chặt tiền lương do lãi suất tăng. Các khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi chiếm 60% tổng số các khoản vay mua nhà mới khi thị trường nóng nhất hồi đầu năm.
Theo nghiên cứu từ Ngân hàng Quốc gia Canada, trong số khoảng nửa nghìn tỷ đô la Canada cho vay lãi suất thả nổi, khoảng một phần ba số người đi vay phải trả nhiều hơn hàng tháng do lãi suất tăng. Điều này kết hợp với các hạn mức tín dụng và các khoản thế chấp lãi suất cố định sắp được gia hạn có thể làm giảm 0,65% thu nhập khả dụng của người Canada trong ba năm tới.
Robert Kavcic, một nhà kinh tế tại Ngân hàng Montreal, cho biết: “Mức chi tiêu có thể sẽ giảm đáng kể. Suy thoái dường như đang ở rất gần ”.
Tại Úc, giá nhà trong tháng 8 đã công bố mức giảm hàng tháng lớn nhất trong gần 4 thập kỷ. Thời điểm khó khăn sẽ đến trong năm tới, khi hàng tỷ khoản thế chấp lãi suất cố định thấp kỷ lục cần được tái cấp vốn. Ở Úc, các khoản vay kiểu này thường chỉ kéo dài từ 2 đến 3 năm.
