Hai tỷ đồng nên mua căn hộ chung cư hay đầu tư đất nền?

Tôi làm trong lĩnh vực thực phẩm, thu nhập 19 triệu đồng một tháng. Tôi sống ở khu Nam TP HCM được 10 năm. 30 tuổi, tôi đã tích góp được 1,5 tỷ đồng, vừa được bố mẹ ở quê hỗ trợ thêm 500 triệu đồng để tìm nhà. Hai tỷ đồng này mua được một căn hộ chung cư, nhưng không có nhiều sự lựa chọn. Tôi muốn thử vận ​​may đầu tư vào đất nền trong 3 năm chờ sinh lời, khi số vốn lớn hơn sẽ mua được căn nhà ưng ý. Tuy nhiên, tôi vẫn còn do dự vì chưa hiểu rõ về thị trường bất động sản.

Xin chuyên gia tư vấn với số tiền này nên mua căn hộ tại TP.HCM vừa để ở vừa để đầu tư vài năm rồi bán lại so với việc tiếp tục cho thuê và tích góp tiền mua đất rồi đợi 3 năm sau bán lấy. lợi nhuận, lựa chọn nào là có? có lợi hơn? Nếu chọn mua đất nền, với hai tỷ đồng, tôi có thể chọn đầu tư vào lĩnh vực nào? Tôi cần cân nhắc những rủi ro nào cho cả hai phương án đầu tư căn hộ và đất nền? Cảm ơn bạn!

Khánh, Q.8, TP.HCM

Các chuyên gia trả lời:

Trường hợp đầu tư căn hộ, với 2 tỷ đồng, mục đích để ở và bán lại sau vài năm, nhà sẽ thuộc phân khúc bình dân, căn hộ cũ có thể mua 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh. Dòng tiền này khó mua căn hộ 2 phòng ngủ mới vì giá cao, diện tích nhỏ. Mua chung cư cũ có nhiều ưu điểm hơn và bạn cần lưu ý chỉ nên chọn nhà đã có sổ hồng.

Biên độ tăng giá của chung cư cũ trung bình từ 5-8% một năm, tức là sau 3 năm, mức tăng giá của suất đầu tư khoảng 15-24%. Tuy nhiên, thanh khoản nhà chung cư hiện nay đang chững lại đòi hỏi khi mua phải cân nhắc về vị trí, hạ tầng giao thông, tiện ích và tính pháp lý để sau 3 năm mở bán không bị ép giá.

Với đất nền tầm 2 tỷ có thể mua được đất ở quận ven Tp.HCM và các tỉnh lân cận. Đất thổ cư có diện tích nhỏ dưới 100 m2 tại các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn vẫn có thể mua được với giá trên dưới 2 tỷ đồng nhưng không có nhiều sự lựa chọn. Tuy nhiên, nếu mua đất nông nghiệp, bạn có thể tiếp cận các lô đất vừa đến lớn (vài trăm m2 đến hàng nghìn m2) ở các tỉnh gần hoặc xa Sài Gòn như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Bình Thuận .. .

Lợi nhuận trung bình của phân khúc đất nền dao động 15-20% một năm, nhưng không thể chốt lời nhanh mà phải đợi ít nhất 2-3 năm mới bán được. Tỷ suất lợi nhuận bình quân sau 3 năm đạt 45-60% với kết nối hạ tầng tốt, pháp lý hoàn chỉnh, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi bước vào ngưỡng đầu tư, bạn nên ghi nhớ quy tắc: lợi nhuận tỷ lệ thuận với rủi ro. Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn và ngược lại.

Rủi ro khi đầu tư vào bất động sản là khá nhiều. Ngoại trừ đất nông nghiệp có nguy cơ không an cư được, vướng quy hoạch thì nhóm đất dự án có nhiều chiêu trò, nhà đầu tư nên biết để tránh. Chủ đầu tư các dự án bất động sản thường là các công ty bất động sản vừa và nhỏ, chưa có hệ thống các dự án lớn ở nhiều vùng mà chỉ tập trung vào một tỉnh, tạo ra làn sóng bán hết hàng rồi đi các tỉnh, vùng khác. . Do đó, mức độ uy tín và cam kết không cao.

Tiếp đến, thông tin về thị trường bất động sản thường được các công ty môi giới thổi giá hạ tầng, chủ đầu tư lớn hoặc thay đổi quy hoạch… để làm giá ảo, thị trường bán tranh giành giật màu FOMO (tâm lý). Sợ bị bỏ lỡ – sợ bị bỏ rơi vì không theo kịp xu hướng). Các nhà đầu tư bất động sản thường phải chịu áp lực rất lớn từ các công ty môi giới, môi giới, điều này dễ dẫn đến tình trạng thiếu kiểm tra pháp lý và giá cả trước khi đưa ra quyết định.

Luật phân lô bán nền bị hạn chế ở nhiều tỉnh, thành, chủ đầu tư thường rao bán trên bản vẽ 1/500 không công chứng, thậm chí gian dối trong hợp đồng với điều khoản “đồng ý mua một phần đất nền của dự án”. dự án ”khiến người mua mắc bẫy mua sổ chung và không được tách nền như cam kết tại thời điểm tư vấn.

Giá bán đất nền thường do tương lai quyết định (nghĩa là giá đất cộng với giá hình tương lai) nên nhà đầu tư ít khi mua theo giá thị trường. Thực tế, sau khi nhận nền sẽ phải chờ rất lâu mới có hạ tầng như cam kết. Giải pháp phòng tránh rủi ro khi đầu tư đất nền là luôn mua đất có sổ, đúng loại đất mà bạn thương lượng mua trên sổ. Bạn cũng cần kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, luôn kiểm tra giá đất thổ cư khu vực lân cận để tránh mua phải tình trạng lừa đảo do mánh khóe của chủ đầu tư.

Mua căn hộ đã được cấp sổ vẫn có thể gặp những rủi ro không mong muốn. Đó là những dự án rất ít có sách nên bạn phải đợi khá lâu mới có nguồn để mua. Khi muốn bán cũng rất khó vì phải đợi người có cùng sở thích, nhu cầu thực và nguồn tài chính tương đối mua. Bạn phải kiểm tra xem đội ngũ quản lý tòa nhà và các vấn đề an ninh, an toàn có ổn không?

Ngoài ra, các chung cư xuống cấp nhanh chóng, lỗi thời, giá căn hộ tăng chậm và tính pháp lý của các tòa nhà có cơ hội sở hữu lâu dài trong 50 năm, thậm chí lâu dài hiện nay cũng có thể là mối quan tâm tiềm ẩn.

Nếu mua dự án chung cư đang xây dựng hay còn gọi là nhà ở hình thành trong tương lai thì rủi ro có thể hơn mua chung cư cũ vì suất đầu tư phụ thuộc vào năng lực thực tế của chủ đầu tư đã triển khai dự án. kết thúc hay không? Tính pháp lý của dự án là yếu tố quan trọng bởi nhiều dự án chưa có quy hoạch 1/500, chưa đủ pháp lý để mở bán theo quy định …

Bạn cũng cần xem xét thêm các yếu tố: căn hộ được xây dựng có đúng chất lượng hay không như nhà mẫu, mức độ xuống cấp của công trình, có nhiều sản phẩm mới trong cùng một dự án hay không vì nếu rổ hàng dày quá. sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản. , khó bán hết. Bên cạnh đó, sai thiết kế, sai diện tích, sai số tầng căn hộ còn dẫn đến nguy cơ chọn tầng không hợp phong thủy, phạm điều kiêng kỵ, bán giá bèo.

2 tỷ đồng là dòng vốn khá lớn đối với nhiều người ở độ tuổi 30 như bạn, vì vậy khi quyết định đầu tư, trước hết hãy coi trọng tiêu chí bảo toàn vốn rồi mới đến tỷ suất lợi nhuận. Bạn nên đặt lên bàn cân xem tại thời điểm này, bạn cần ưu tiên định cư, an cư hay quyết định đầu tư. Nếu có nhu cầu an cư, bạn có thể chọn căn đã hoàn thiện, có sổ đỏ để ở vài năm rồi tính chuyện bán nếu kiếm lời. Nếu ưu tiên đầu tư để tăng trưởng dòng tiền, có thể chấp nhận rủi ro và sẵn sàng để ở thì có thể chọn mua đất nền vì tỷ suất lợi nhuận trong 3 năm cao hơn căn hộ chung cư.

Bạn cần tự đặt ra ngưỡng rủi ro có thể chấp nhận được, từ đó xác định mức lợi nhuận kỳ vọng và đưa ra lựa chọn phù hợp với sở thích: căn hộ, đất thổ cư hay đất nông nghiệp.

Bà Lương Đình Thùy Vân, TGĐ Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings