Theo đánh giá, quy định này sẽ góp phần hạn chế tham nhũng, tiêu cực trong giao dịch bất động sản trên thị trường.
Nhiều tiêu cực
Thời gian qua, trên địa bàn cả nước đã xảy ra nhiều vụ vi phạm về định giá, xác định đất đai, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, nổi bật là dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thành phố Hồ Chí Minh). Theo đó, UBND TP.HCM đã phê duyệt giá đất thương mại và đất ở bình quân 26 triệu đồng / m2, thấp hơn khoảng 50% so với giá đất mà các sở đề xuất trước đó.
Ngoài ra, việc UBND TP.HCM ký hợp đồng BT xây dựng 4 tuyến đường chính với nhà đầu tư khi chưa có chứng chỉ thẩm định và quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật. Theo Luật Giá năm 2012, Luật Đất đai năm 2013 đã gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước trên 3.900 tỷ đồng.
Tương tự tại TP Đà Nẵng, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng để xảy ra sai phạm tại 7 dự án sử dụng đất trước và sau khi cổ phần hóa. Như dự án chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh (quận Hải Châu), việc giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là không đúng quy định và được Hội đồng thẩm định giá đất TP Đà Nẵng đưa ra phương pháp xác định đất. giá cả không đúng quy định.
Việc này dẫn đến việc UBND TP Đà Nẵng quyết định giá đất giao cho công ty thấp hơn giá đất theo quy định của thành phố, giảm 10% tiền chuyển quyền sử dụng đất là không đúng đối tượng, dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận. chuyển mục đích sử dụng đất tại đô thị, thời hạn sử dụng đất không đúng quy định.
Trong khi đó, tại tỉnh Khánh Hòa, cơ quan điều tra cũng xác định khu đất gần 7.400m2 được giao cho Công ty cổ phần Thanh Yến không qua đấu giá và định giá thấp hơn giá thị trường nhiều lần, gây thiệt hại. hàng trăm tỷ đồng cho Nhà nước. Cụ thể, gần 7.400m2 đất trên chỉ có giá gần 22,5 triệu đồng / m2 đất ở, toàn bộ diện tích đất sản xuất kinh doanh còn lại chỉ có giá 7,8 triệu đồng / m2 và hơn 12.900m2 đất nền. của dự án Golden Gate chỉ 75,9 tỷ đồng (khoảng 5,8 triệu đồng / m2) trong khi giá đất thị trường khu vực này tại thời điểm giao đất lên tới khoảng 300 triệu đồng / m2.
Hay mới đây nhất, nguyên Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương Trần Văn Nam bị Viện KSND TP Hà Nội đề nghị mức án 9-10 năm tù về tội Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước. nước gây thất thoát, lãng phí khi phê duyệt áp dụng đơn giá thấp hơn khi giao 43ha đất và 145ha đất cho Tổng Công ty Sản xuất Xuất nhập khẩu Bình Dương sau cổ phần hóa. Việc khu đất được đưa vào góp vốn vào liên doanh công ty tư nhân nhưng vẫn được lãnh đạo tỉnh ký quyết định không đưa khu đất này vào giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa, gây thất thoát hơn 4.000 tỷ đồng. nhà nước.
Tại phiên thảo luận về kết quả thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và ngân sách nhà nước năm 2021, kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Thủy (đoàn Bắc Kạn) cho biết, tình hình “quân xanh, quân đỏ” thông đồng hạ giá tại nhiều cuộc đấu giá đất, gây thiệt hại lớn đến tài sản của Nhà nước, không đơn thuần là vi phạm quy định về đấu giá, đấu thầu và các bên liên quan đã ngầm rút ruột tài sản của Nhà nước.
“Cần xử lý mạnh tay những sai phạm liên quan đến việc định giá, xác định đất đai. Chính phủ cần tăng cường kiểm soát chặt chẽ hơn và chỉ đạo thanh tra, kiểm tra thường xuyên hơn đối với hoạt động này. Đồng thời, đề nghị Bộ Công an lựa chọn một số hình thức đấu giá đất để xác minh, điều tra, làm rõ nhằm tăng tính răn đe, phòng ngừa tội phạm trong hoạt động này ”- đại biểu Nguyễn Thị Thủy đề nghị.
Cần một cơ chế minh bạch
Trước những tác động tiêu cực của việc định giá và xác định đất đai, mới đây, trước những chính sách mới của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, dự án Luật Đất đai được sửa đổi, trong thời gian tới. những năm có thể không có nhiều thay đổi trong việc chuyển nhượng đất đai. Tuy nhiên, sau 5 năm, Bộ sẽ tính phương án thu giá trị gia tăng từ việc chuyển nhượng đất.
Lần này, Bộ Tài nguyên và Môi trường dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai đã đưa ra quy định về định giá đất theo giá thị trường trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhằm quán triệt tinh thần Nghị quyết 18 của Hội nghị Trung ương 5 và do đó tạo cơ sở pháp lý đầy đủ và rộng rãi hơn cho việc quản lý đất đai theo phương thức kinh tế. Đây cũng sẽ là sự bổ sung tổng hợp giữa các quy định của dự thảo Luật Đất đai năm 2013 và Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Chủ nhiệm Khoa Luật Kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội), PGS.TS. GS.TS Nguyễn Quang Tuyến
Theo đó, không thu thuế theo hợp đồng mua bán có công chứng, sẽ tính thuế chuyển nhượng đất theo bảng giá đất hàng năm, theo giá thị trường. Khi áp dụng quy định này, việc người mua bán đất kê khai giá hợp đồng thấp hay cao không ảnh hưởng đến việc tính thuế. Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ phải giao dịch trên sàn giao dịch. Người dân mua bán đất phải đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai. Bản đồ định giá đất toàn quốc sẽ được xây dựng để mọi người tự xác định giá.
“Thời gian qua, thực trạng khung giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường khiến các địa phương khó ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Một số địa phương đề xuất cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, đề nghị bỏ khung giá đất. Vì vậy, với việc bỏ khung giá đất, bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể, góp phần xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Đây là chủ trương đúng đắn ”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.
Để tạo tiền đề cho việc xác định giá đất theo giá thị trường trong Luật Đất đai sửa đổi, Nghị quyết số 18-NQ / TW năm 2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao ”đã xác định việc bỏ khung giá đất là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, nhằm giải phóng tài nguyên đất, tạo đà cho phát triển kinh tế – xã hội.
Các chuyên gia đều cho rằng, các phương pháp xác định giá đất do Nhà nước quy định thời gian qua có những bất cập, mâu thuẫn. Phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế, nhiều nội dung chưa rõ ràng, việc triển khai thực hiện còn khó khăn dẫn đến sai sót trong việc xác định giá đất ở các địa phương. gây thiệt hại hàng nghìn tỷ USD. Mặt khác, do chưa được hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất đại trà nên các Thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, thành phố quy định.
“Vì vậy, yêu cầu bỏ khung giá đất mang lại nhiều hiệu quả tích cực, trước hết là đưa thị trường bất động sản trở lại cơ chế thị trường, sẽ giúp Việt Nam có thêm dòng thu từ thuế giao dịch bất động sản. Cùng với đó, sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, tham nhũng về đất đai, người dân được lợi khi nhận tiền đền bù đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách ”- chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh phân tích.
Việc xác định và bỏ khung giá đất để xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một trong những điểm mới nổi bật. Cùng với đó, thuế cao hơn và đánh thuế đối với những người sở hữu nhiều đất, diện tích rồi mới có giá trị nhà lớn. Đồng thời, việc giao đất cho thuê sẽ xác định quan điểm rõ ràng hơn, bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc chúng ta thay đổi cách quản lý giá đất.
Luật sư Trương Thanh Đức – Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC)
