(Xây dựng) – Tại tọa đàm “Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022 do Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp tổ chức mới đây tại Hà Nội, bà Nguyễn Thị Cúc – nguyên Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế, Chủ nhiệm Hiệp hội Tư vấn thuế Việt Nam cho rằng chính sách thuế trong chuyển nhượng bất động sản chưa công bằng, cho rằng bán lỗ thì không thu thuế.
 |
| Bà Nguyễn Thị Cúc – nguyên Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam. |
Chính sách điều tiết đất đai rất đa dạng và phức tạp
Theo bà Nguyễn Thị Cúc – nguyên Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam, chính sách tài khóa là một trong những chính sách nổi bật và quan trọng của nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô nền kinh tế. khăn giấy. Chúng là những biện pháp mà chính phủ sử dụng để tác động đến hệ thống chính sách thuế và chi tiêu, từ đó đạt được các mục tiêu của nền kinh tế vĩ mô. Và tất nhiên, chính sách tài khóa trong lĩnh vực huy động các nguồn lực tài chính sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Theo bà Cúc, chính sách tài khóa thông qua điều tiết thu ngân sách nhà nước từ thuế, phí và các khoản thu khác theo quy định đối với đất đai và bất động sản đã được đề cập nhiều lần trong nhiều năm qua và tại thời điểm này. đang nóng trở lại, khi Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài chính đưa ra các giải pháp về thuế trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 để phát triển thị trường bất động sản. tài sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết và giám sát của Nhà nước; Đồng thời, Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 508/2022 / QĐ-TTG ngày 23/4/2022 về việc phê duyệt Chiến lược cải cách thuế đến năm 2030.
“Có thể nói, chính sách điều tiết về đất đai hiện nay là phức tạp và đa dạng nhất so với chính sách điều tiết thuế, phí và thu NSNN nói chung”, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam khẳng định.
Theo bà Cúc, các khoản thu điều tiết về đất đai hiện nay bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; tiền sử dụng đất; tiền thuê đất, thuê mặt nước; lệ phí trước bạ; Thuế VAT; Thuế TNDN; thuế thu nhập cá nhân.
Theo bà Nguyễn Thị Cúc, chính sách tài khóa về thu thuế đối với bất động sản – vốn là sự điều tiết và giám sát của nhà nước – đối với lĩnh vực này. Chính sách tài khóa về điều tiết phù hợp sẽ có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng và phát triển … hoặc ngược lại sẽ tạo ra nhân tố kìm hãm nền kinh tế nói chung và thị trường. bất động sản nói riêng. Chính phủ đang cố gắng đưa ra những chính sách tài khóa tích cực và phù hợp nhất để tác động tốt đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản trong lĩnh vực thuế.
Chính sách có những điểm không công bằng với việc chuyển nhượng bất động sản bị thất thoát
Về thuế thu nhập doanh nghiệp, theo Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải được hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo thuế suất cơ bản hiện hành. là 20%, không được ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ nhà ở xã hội).
Từ năm 2015, Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế số 71/2014 / QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành: Tài sản chuyển nhượng bất động sản bị tổn thất được bù trừ vào lãi sản xuất và hoạt động kinh doanh (kể cả thu nhập khác) sau khi bù trừ còn lỗ thì được tiếp tục chuyển lỗ sang các năm tiếp theo trong thời hạn 5 năm chuyển lỗ theo quy định.
Tuy nhiên, trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản có lãi mà hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp bị lỗ thì doanh nghiệp phải nộp vào ngân sách nhà nước khoản lãi chuyển nhượng bất động sản theo quy định và không được bù trừ vào lãi của hoạt động kinh doanh đó. hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản có lỗ từ hoạt động kinh doanh khác.
“Quy định này chưa thực sự công bằng với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhất là với các doanh nghiệp kinh doanh nhiều ngành nghề, gây bất cập và thiếu chủ động về tài chính cho doanh nghiệp. Theo đó, cần sửa đổi theo hướng doanh nghiệp được chủ động bù trừ lãi, lỗ của hoạt động kinh doanh bất động sản với hoạt động sản xuất kinh doanh khác để xác định thu nhập chịu thuế TNDN ”, bà Cúc nêu rõ về thuế TNCN, hiện nay căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần, thuế suất 2%.
 |
| Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn thuế Việt Nam khuyến nghị, cá nhân có hóa đơn, chứng từ chứng minh hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ sẽ không phải nộp thuế 2%. |
Theo bà Cúc, quy định này đơn giản về việc xác định số thuế TNCN phải nộp cũng như thủ tục nộp thuế. Tuy nhiên, khi đảm bảo yếu tố giản đơn thì khó đảm bảo yếu tố công bằng, minh bạch: Trường hợp giá cả thị trường có biến động cao thì có thể nộp thuế với thuế suất 2%. sự nhượng bộ. Nhưng khi giá BĐS đóng băng, giảm nhanh … thì người chuyển nhượng BĐS bị lỗ vẫn phải kê khai, nộp thuế TNCN.
Mặt khác, do giá đất tính thuế TNCN là giá theo hợp đồng mua bán của hai bên nên trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá thị trường thì áp dụng theo giá đất quy định. của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố. Từ đó dẫn đến thất thu thuế do kê khai giá rẻ để trốn thuế, nhất là giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định không theo kịp tốc độ biến động giá bất động sản, điều tiết chênh lệch giữa các tuyến đường. Cùng phường, quận, huyện… Ngược lại, cũng có trường hợp giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định cao hơn giá thực tế, gây khó khăn cho người chuyển nhượng.
Do đó, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam đề nghị cần thay đổi theo hướng cá nhân có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì không phải nộp thuế đối với doanh thu chuyển nhượng là 2%.
Bên cạnh đó, bà Nguyễn Thị Cúc cũng đề nghị cần nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý; xây dựng chính sách thuế theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ xác định đối tượng chịu thuế tài sản, đất đai và số thuế phải nộp; hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất; bãi bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ, trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của thẩm định viên. máy tính bảng…
