Phát biểu tại Diễn đàn “Bất động sản 2022: Mảnh đất tiềm năng” mới đây, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhìn nhận, năm nay có nhiều yếu tố tác động tích cực đến lĩnh vực bất động sản và xây dựng như: kinh tế phục hồi khá, quy hoạch được quan tâm; đầu tư kết cấu hạ tầng được coi là một trong ba khâu đột phá chiến lược; đầu tư công được đẩy mạnh; Chiến lược phát triển nhà ở 2021 – 2030 đang được triển khai mạnh mẽ…
Ngoài ra, các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai cũng được giải quyết, nổi bật là các Nghị quyết 18 và 19. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng phát triển lành mạnh; tín dụng bất động sản được phân luồng; mặt bằng lãi suất và tỷ giá cơ bản khá ổn định, bất chấp áp lực tăng mạnh …
NHÀ ĐẦU TƯ SẼ CHI TIỀN “TIỀN TƯƠI, LẤY GẠO THẬT”
Tuy nhiên, trong giai đoạn 2022 – 2023, kinh tế thế giới và Việt Nam phục hồi còn nhiều bấp bênh, ảnh hưởng tiêu cực đến thương mại, đầu tư, du lịch và bất động sản; nguồn cung nhà ở không dồi dào ngay lập tức; Giá năng lượng và nguyên liệu cũng tăng. Không chỉ vậy, trong nước, ảnh hưởng của dịch Covid-19 đến các ngành kinh tế khác nhau nên khác nhau; lạm phát tăng, lãi suất và tỷ giá hối đoái cũng tăng (trong tầm kiểm soát). Cùng với đó, doanh nghiệp còn nhiều khó khăn; Nợ xấu tiềm ẩn cũng đang gia tăng … Đây là những yếu tố tạo ra thách thức cho lĩnh vực bất động sản.
“Chính phủ và các cơ quan quản lý đã chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, theo hướng chặt chẽ hơn. Có thể nói, bây giờ là thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường, bởi hai năm trở lại đây, việc nhà đất đầu tư vào đất rất nguy hiểm. Thay vì “lướt sóng”, “đánh bóng” thì giờ là đầu tư trung và dài hạn ”, ông Lực đánh giá.
Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land cho rằng, trong vòng xoáy siết chặt tín dụng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc gắt gao. Các nhà đầu tư có xu hướng hướng dòng vốn trung và dài hạn vào các thị trường tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lời kép và các dự án bất động sản đảm bảo chất lượng do nước ngoài điều hành. , Chủ đầu tư uy tín.
“Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi thắt chặt tín dụng, các nhà đầu tư sẽ chi “tiền thật” nhiều hơn là sử dụng đòn bẩy, vì vậy họ sẽ lựa chọn kỹ lưỡng các dự án để đầu tư. Đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu bất động sản với mức giá hợp lý do nhiều khả năng thị trường sẽ điều chỉnh tăng giá, cùng hàng loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư nhằm kích cầu đầu tư. nhu cầu thị trường ”, ông Quân phân tích.
KHI “SÓNG GIÓ” ĐẦU TƯ DI CHUYỂN RA NGOÀI
Nói về xu hướng thị trường, lãnh đạo Nam Land cho rằng, tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục khan hiếm quỹ đất và nguồn cung BĐS ít, thúc đẩy xu hướng chuyển dịch làn sóng đầu tư ra thị trường vùng ven. và biến những khu vực này thành “điểm nóng” được các nhà đầu tư săn đón. Đặc biệt là các điểm đến tiềm năng, bởi lợi thế về quỹ đất sạch, tiềm năng tăng trưởng tốt và được đầu tư phát triển hạ tầng giao thông.
Cũng bàn về điều này, dưới góc độ của một đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Công ty Tư vấn CBRE đưa ra số liệu dự báo cụ thể hơn cho từng phân khúc trong lĩnh vực nhà ở. “Sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM sẽ rất dồi dào. Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra các dự án mới mà họ đã chào bán ra thị trường. Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao. Chẳng hạn, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM bình quân hiện nay là 58 triệu đồng / m2, nhưng đến năm 2024 sẽ chỉ còn khoảng 62 triệu đồng / m2, tương ứng mức tăng trưởng 4%. Tại Hà Nội, mức tăng có thể cao hơn, khoảng 8% ”, bà Dung nói.
Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi và các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ; phải tập trung vào phục hồi xanh, tăng trưởng xanh; chuyển đổi kỹ thuật số, đón đầu xu hướng mới; Thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro.
Đồng thời, hướng tới sự minh bạch và chuyên nghiệp, đặc biệt là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết, chuẩn hóa đội ngũ quản lý và nhân viên kinh doanh, dịch vụ … Ngoài tín dụng, cần quan tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu công trình; cho thuê tài chính, v.v.)
Ông Cấn Văn Lực
Với thị trường nhà đất, bà Dung cho rằng nguồn cung hiện đang cực kỳ khan hiếm và sẽ tiếp tục khan hiếm trong những năm tới. Các nhà đầu tư có nguồn cung dồi dào mạnh dạn tăng giá bán và thị trường thứ cấp cũng sẽ được thúc đẩy. Trong nửa cuối năm 2022 và 3 năm tới, xu hướng hình thành các trung tâm đô thị, siêu đô thị ở vùng ven với quy mô từ 70 ha trở lên sẽ phổ biến hơn.
Hiện Hà Nội đang đi trước TP.HCM khi phát triển nhiều siêu đô thị nằm ngoài trung tâm. Việc Hà Nội dẫn trước đến từ khả năng kết nối hạ tầng rất tốt giữa vùng ven và trung tâm thành phố. Chẳng hạn, việc triển khai hạ tầng đã giảm thời gian di chuyển từ Hà Nội đến Hưng Yên từ hơn 1 giờ đồng hồ xuống chỉ còn 30 – 45 phút.
Tại TP.HCM, xu hướng này mới xuất hiện trong thời gian gần đây. Hiện mới có 2 tuyến đường hoàn thành là đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây và đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương nên các dự án mới đều tập trung trên 2 tuyến đường vành đai này. Trong tương lai xu hướng mở rộng ra khu vực Đồng Nai và Long An.
Vì quỹ đất khan hiếm nên những dự án có vị trí kết nối tốt có giá bán rất cao, liên tục đạt đỉnh trong thời gian qua ”, đại diện CBRE cho biết.
Về nguồn cung tương lai, vị chuyên gia này cho biết, từ nay đến năm 2025, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội là 8.000 căn, trong khi tại Tp.HCM chỉ 600 căn. Nguồn cung hạn chế sẽ dẫn đến việc các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản có xu hướng tìm đến các khu vực khác để đầu tư thay vì chỉ tập trung vào TP.HCM, và có thể là “hướng Bắc”.
Trước xu hướng trên, đại diện CBRE cũng lưu ý những thách thức đặt ra cho các chủ đầu tư. Theo đó, những vấn đề cần quan tâm là thay đổi về quy định, thuế, đất đai; Chi phí tăng; vấn đề cấp phép và nguy cơ mất cân đối cung cầu. Đối với người mua nhà, cần quan tâm đến những dự án có khả năng kết nối tốt ở các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận TP.HCM, Hà Nội, có rủi ro về lãi suất và pháp lý.
SÁU XU HƯỚNG CHỦ YẾU CỦA THỊ TRƯỜNG
Trong khi đó, với cái nhìn tổng thể, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn BHS đã nêu ra 6 xu hướng chính của thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Đầu tiên, Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, khu công nghiệp, khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển.
Thứ haicác loại hình hiến đất làm đường, phân lô bán nền, dự án không đảm bảo pháp lý, dự án tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ, thổi giá sẽ hết “đất”.
Thứ ba, bất động sản triệu đô sẽ “ngủ yên” thêm một thời gian nữa. Đây là những bất động sản nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hay những siêu biệt thự trong nội đô có giá vài triệu đô. “Nếu cách đây 6 tháng, biệt thự từ 30-60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng / căn thì chỉ sau vài tháng, rõ ràng bây giờ không tăng giá như vậy nữa, thanh khoản chậm lại, nhà đầu tư không dễ. bị xuống tiền ”, ông Tuyên giải thích.
Thứ Tư, những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã thu tiền sử dụng đất là những dự án vàng trong năm tới. Đây là những dự án đã lọt qua “khe cửa hẹp” của pháp luật để đưa ra thị trường.
thứ nămBất động sản ở những nơi có liên kết vùng, khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng sẽ là điểm đến của dòng tiền, bao gồm: Tp.HCM. TP.HCM – Bình Thuận – Vũng Tàu; Thành phố. TP.HCM – Bình Dương – Đồng Nai; Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang.
Thứ sáu, Mô hình Homeliday: Seconhome + Holiday là sản phẩm kết hợp, tọa lạc tại các địa phương có điều kiện thời tiết, khí hậu tốt, kết nối thuận tiện với các thành phố lớn, như: Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Hạ Long; Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, Bình Thuận …
Nhu cầu đối với sản phẩm này rất tốt, có thể để ở hoặc ủy thác cho thuê, hoàn toàn không phải để nghỉ dưỡng hay đơn thuần để ở, trong tương lai sẽ là sản phẩm được nhiều người quan tâm.
Trong thời gian tới, nhóm thị trường tiềm năng vẫn là bất động sản tại các thành phố lớn – là thị trường bền vững, thu hút đầu tư; Các thủ phủ công nghiệp như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An; các thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Đà Lạt, Quy Nhơn, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc.
“Hiện thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng sản phẩm tiềm năng, những nhà đầu tư đủ tiềm lực và đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Thị trường sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn này, phục hồi trở lại khi chính sách kinh tế vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế cao trong vài năm tới. Những ai đang tham gia thị trường bất động sản thời điểm này sẽ cần phải hiểu biết nhiều hơn, dành nhiều thời gian hơn để nghiên cứu để đưa ra những quyết định chính xác hơn. Cuộc chơi không dành cho tất cả mọi người như thời gian vừa qua ”, anh Tuyền nói.
Tại Hà Nội, nhu cầu nhà ở trở nên mạnh mẽ khi dân số Hà Nội dự kiến đạt 9,8 triệu người vào năm 2030; Tăng trưởng GDP trên địa bàn (GRDP) giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,5%.
Trong 2 quý đầu năm nay, tình hình thị trường căn hộ để bán ghi nhận giá bán tăng cao, lượng giao dịch giảm. Thị trường này sẽ tiếp tục sôi động khi có thêm 14 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ cung cấp khoảng 11.726 căn vào nửa cuối năm 2022.
Về thị trường biệt thự, nhà liền kề, người mua đang có xu hướng chuyển đến các dự án ở các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, do nhu cầu ở Hà Nội chưa đáp ứng được. Trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung sơ cấp giảm 34% theo quý và 49% theo năm, đạt mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Thị trường cũng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của giá bán thứ cấp. Giá bán biệt thự tăng gấp đôi, liền kề cũng ghi nhận mức tăng 67% so với năm 2018.
Cho đến cuối năm 2022, Hà Nội và các khu vực lân cận sẽ chào đón hơn 2.131 căn từ 13 dự án, nhưng các dự án này phải đối mặt với thực tế là người mua đang mất hứng thú với thị trường nhà ở. Giá bán hiện đang ở mức khá cao trong khi nguồn cung hạn chế dẫn đến tỷ lệ hấp thụ không cao. Các giao dịch chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư. Khi nguồn cung với giá bán hợp lý hơn quay trở lại thị trường, tính thanh khoản và tình hình hoạt động sẽ được cải thiện.
Nguồn: Savills Hà Nội
