Việc bỏ khung giá đất nền mang lại nhiều điểm tích cực nhưng cũng khiến nhiều chuyên gia, nhà đầu tư lo ngại có thể làm tăng chi phí đầu vào của các dự án, đẩy giá nhà lên cao.
 |
| Nhiều chuyên gia và nhà đầu tư lo ngại việc bỏ khung giá đất nền có thể làm tăng chi phí đầu vào của các dự án, đẩy giá nhà lên cao. |
Giải quyết nhiều vấn đề
Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất phù hợp với giá thị trường phổ biến. Đây là một trong những nội dung thu hút sự quan tâm của chính quyền các cấp, cộng đồng doanh nghiệp và người dân.
Luật Đất đai năm 2013 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất 5 năm một lần đối với từng loại đất và từng vùng. Trong quá trình thực hiện khung giá đất, nếu giá đất thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Các tỉnh, thành phố căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ để xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm sẽ ban hành thêm hệ số giá đất. Bảng giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; thu phí, lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai; tính thuế sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai …
Trên thực tế, khung giá đất do Chính phủ quy định có độ “cứng” cao, khó điều chỉnh linh hoạt theo biến động của thị trường cũng như đặc thù của địa phương nên trong thực tế đã có những khó khăn, vướng mắc.
Đơn cử, tại Đồng Nai, có những dự án kéo dài hơn 10 năm vẫn chưa hoàn thành như các khu công nghiệp: Sông Mây, Bàu Xéo, Hố Nai, Amata …, hầu hết đều vướng ở khâu đền bù và thiệt hại nhiều nhất. trong số chúng được kết nối. liên quan đến bồi thường.
Vì vậy, ông Nguyễn Ngọc Hùng, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cho rằng, việc bỏ khung giá đất là phù hợp, vì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ vào giá thị trường để bồi thường. Mọi người. Mọi người; các dự án đền bù nhanh, có mặt bằng để sớm hoàn thành đưa vào khai thác; đồng thời hạn chế tình trạng khiếu kiện, khiếu kiện liên quan đến đất đai.
Các chuyên gia trong ngành cũng cho rằng, khi bỏ khung giá đất, những vướng mắc trước đây không giải quyết được liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng; cơ chế và quyền lợi cho người sử dụng đất sẽ được giải quyết nhanh hơn. Chưa kể, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất nên ăn đứt chênh lệch giữa giá trị thực và giá trị tưởng tượng.
Giá nhà sẽ tiếp tục tăng?
Bên cạnh những điểm tích cực, nhiều chuyên gia và nhà đầu tư lo ngại việc bỏ khung giá đất nền có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, đẩy giá nhà lên cao. Thực tế, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải chịu rất nhiều áp lực, từ việc siết vốn vay đến gánh nặng chi phí, pháp lý, nhân công, giá vật liệu xây dựng… liên quan đến giá đất có thể khiến việc kinh doanh càng khó khăn hơn.
Đề cập đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, khi bỏ khung giá đất nền sẽ tính theo nguyên tắc thị trường. Có thể chi phí đầu vào sẽ tăng nhưng chủ đầu tư sẽ chủ động tính toán, lập phương án ngay từ đầu, mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn. “Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở một mức độ nào đó mà thị trường chấp nhận được, thậm chí tự nó sẽ điều chỉnh giá thì bạn cứ yên tâm”, ông Định nói.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cho rằng, việc bỏ khung giá đất chỉ liên quan đến việc chuyển nhượng thứ cấp, còn việc đền bù giải phóng mặt bằng thì chưa thể khẳng định. Hiện nay, có một số phương pháp tính tiền sử dụng đất như so sánh trực tiếp, tính thặng dư,… Đa số các doanh nghiệp áp dụng phương pháp thặng dư (tức là tính doanh thu đầu vào, đầu ra, trừ chi phí, trừ lợi nhuận định mức của chủ đầu tư sẽ tạo ra đất sử dụng tiền thuế). Về bản chất, phương pháp thặng dư chỉ áp dụng một phần bảng giá đất.
“Hầu hết chúng ta khi làm dự án đều tính toán theo phương pháp thặng dư. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất ảnh hưởng đến doanh nghiệp như thế nào thì phải chờ hướng dẫn chi tiết mới biết được ”, ông Hậu nói.
Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam đề nghị, cần xác định rõ đâu là giá đất phổ biến trên thị trường có biến động để làm cơ sở điều chỉnh bảng giá. đất nền, bởi giá đất luôn biến động từng ngày xuất phát từ nhiều nguyên nhân và có tình trạng cố tình thổi giá. Nếu căn cứ vào biến động sẽ có nguy cơ điều chỉnh liên tục, gây mất ổn định và khó có cơ sở hơn khi bồi thường GPMB.
