Có nên vay tiền tỷ mua nhà vườn giá rẻ?

Tôi có một tỷ đồng, muốn đầu tư bất động sản, vừa được môi giới tư vấn có căn nhà phố vườn mini ở Bình Dương cần bán với giá 2 tỷ đồng. Do chủ khó khăn về tài chính nên giá bán này thấp hơn thị trường hơn 600 triệu đồng, nhưng tôi phải đặt cọc trước 500 triệu đồng. Theo mô tả từ rao bán, căn nhà này có hợp đồng thuê 120 triệu đồng một năm, nằm cách khu dân cư 8 km, kết nối trường học, siêu thị, bệnh viện, công viên …

Mua căn nhà này tôi phải vay một tỷ đồng mới đủ vốn 2 tỷ để đóng tiền sang tên công chứng chuyển nhượng. Tôi hy vọng có thể sử dụng tiền thuê nhà để trả lãi cho khoản vay. Tuy nhiên, tôi đang phân vân vì chưa xác định được giá thuê này có ảo hay không và lo lắng không biết đặt cọc 500 triệu có nhiều quá không?

Tôi vừa sợ bỏ lỡ cơ hội mua nhà giá rẻ, vừa lo rủi ro vay tiền mua nhà khi lãi suất tăng cao. Xin chuyên gia giải đáp giúp vấn đề tài chính này, có an toàn và khả thi trong thời điểm này không? Cảm ơn bạn!

Hải Triều, Hóc Môn, TP.HCM

Các chuyên gia trả lời:

Bạn đang có tiền nhàn rỗi và muốn lựa chọn đầu tư vào nhà vườn (đất nền) – kênh trú ẩn của dòng vốn trong thời kỳ lạm phát, kinh tế khó khăn – là một lựa chọn khá hợp lý. Tuy nhiên, vấn đề đầu tư cho vườn rau tại nhà “giá rẻ” của bạn còn rất nhiều vấn đề cần phải làm rõ.

Đầu tiên, khi quyết định mua bất động sản, bạn phải xác định được giá trị và tính pháp lý của sản phẩm, sau đó mới tính đến dòng tiền. Về giá trị tài sản như bạn mô tả, được chủ nhân quỵt tiền và bán rẻ hơn thị trường 600 triệu đồng, đây là số liệu quan trọng cần được kiểm chứng. Khi mua hàng giá rẻ, đừng quên câu thần chú của dân kinh doanh bất động sản: “Hiếm có hàng mới có hàng rẻ. Giá tài sản càng rẻ thì càng phải đề phòng pháp lý, phong thủy”.

Cần kiểm tra tính pháp lý của căn nhà: sổ hồng, chính chủ, không tranh chấp, không nợ nần, quy hoạch ổn định lâu dài. Vấn đề phong thủy: đất tốt hay xấu, vị trí đất có nằm ở ngã ba không, lô đất có bị đầu voi, đuôi chuột hay không? Nếu xác định mua để ở lâu dài thì cũng đừng khắt khe quá. Trường hợp mua để đầu tư một thời gian sau bán lại thì nên cân nhắc kỹ vì những ngôi nhà bị chê về mặt phong thủy thường rất khó bán.

Thứ hai, việc đặt cọc trước 500 triệu đồng là yếu tố cần lưu ý. Trong điều kiện thị trường bình thường (không có yếu tố sốt đất, bất động sản không tăng giá nhanh), mức ký quỹ phổ biến mà nhà đầu tư lựa chọn là 10%. Trên thực tế, không có cái gọi là mức ký quỹ an toàn, chỉ là mức phù hợp với từng thương vụ. Mỗi thương vụ sẽ có những rủi ro khác nhau: cọc ít dễ đứt, cọc lớn thì cần vốn lớn và nếu gặp rủi ro thì bạn sẽ mất nhiều tiền hơn. Điều này sẽ giảm rủi ro nếu có sự ràng buộc chặt chẽ trong hợp đồng đặt cọc đã được công chứng.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất vẫn là tính hợp pháp của tài sản. Ngay cả khi số tiền đặt cọc nhỏ và tài sản không bán được, sang tên hoặc sai sót pháp lý khiến giao dịch kéo dài vô thời hạn thì khoản đặt cọc kia dù bị ràng buộc bởi các điều khoản trong thỏa thuận đặt cọc. Một rủi ro khác là chủ nhà không thiện chí, gây khó khăn trong giao dịch, khiến người mua yêu cầu dừng giao dịch, tự ý đặt cọc nên không rút được tiền.

Vì vậy, bạn chỉ nên đặt cọc 500 triệu đồng khi chắc chắn tài sản này mua bán được, không tranh chấp, có thể chuyển nhượng ngay, đồng thời hợp đồng đặt cọc phải được soạn thảo kỹ lưỡng và có công chứng. nếu mức tiền gửi cao hơn bình thường. Để đảm bảo an toàn cho giao dịch, ngay từ đầu bạn nên có người hỗ trợ pháp lý tham gia để tránh rủi ro về sau.

Thứ ba, về dòng vốn, bạn bị giới hạn một tỷ đồng, vẫn chưa bằng một nửa giá trị tài sản, cần vay đến 50% là điều cần thận trọng để tránh rủi ro mắc bẫy lãi suất thả nổi. . Trong bối cảnh nhiều chuyên gia tài chính khuyến nghị nhà đầu tư bất động sản nên cơ cấu giảm tỷ trọng dòng vốn vay xuống dưới 30% giá trị tài sản, thậm chí cần dự phòng tiền mặt khi lãi suất biến động. , bạn nên cân nhắc vay ngân hàng 50% giá trị tài sản.

Các yếu tố bạn cần lưu ý khi vay vốn là ngân hàng thắt chặt tín dụng bất động sản, lãi suất tăng và liệu thu nhập của bạn có thể đủ để cân đối trả lãi và gốc hay không.

Để giải bài toán dòng tiền trả lãi và gốc, bạn phải cân đối từ hai nguồn: thu nhập của mình và thu từ khai thác cho thuê. Nếu thu nhập của bạn trừ đi chi phí sinh hoạt trong khoảng 12-15 triệu đồng; Ngoài ra, hợp đồng cho thuê 120 triệu đồng một năm là giá thuê thực (không phải giá ảo), thuê dài hạn, bạn có thể cân nhắc vay một tỷ đồng với áp lực tài chính ở mức không hợp lý. nỗi sợ.

Theo mô tả của bạn, mức giá cho thuê 120 triệu một năm tương đương 10 triệu một tháng cho nhà vườn 2 tỷ đồng ở Bình Dương, khá cao so với TP.HCM. Vì giá thuê cao nên lo ngại về giá thuê ảo là điều dễ hiểu.

Để tránh mắc bẫy thuê ảo, bạn cần kiểm tra bằng cách khảo sát thêm tại các căn hộ hoặc khu vực gần đó. Hợp đồng có dài hạn và có điều kiện gia hạn khi kết thúc thời hạn thuê không? Nếu có chênh lệch và là hợp đồng ngắn hạn, bạn không nên sử dụng dòng tiền từ việc cho thuê để đưa vào bài toán vay và trả lãi. Thay vào đó, bạn nên hỏi vay gia đình, người thân để bù đắp khoản thiếu hụt này.

Bạn cũng nên kiểm tra kỹ hợp đồng cho thuê và bảng sao kê cho thấy khoản thu nhập ổn định này trong 3 tháng gần nhất. Kiểm tra thực tế xem người thuê có thật hay không. Lưu ý rủi ro vì nếu đây là hợp đồng thuê có công chứng, trong luật có điều khoản “Bên thuê được quyền ưu tiên mua” thì liệu bên thuê có từ chối mua hay không?

Tóm lại, việc có nên vay tiền tỷ mua nhà vườn giá rẻ hay không chỉ nên quyết định sau khi đã xem xét kỹ lưỡng pháp lý của tài sản và còn phụ thuộc vào thẩm định hồ sơ của ngân hàng.

Tuy nhiên, việc vay mua nhà khi còn nhiều biến động pháp lý còn chưa chắc chắn là vô cùng rủi ro vì lãi suất không ổn định. Trong trường hợp bạn tìm được sự hỗ trợ tài chính từ người thân để giảm tỷ trọng vốn vay xuống 30% giá trị tài sản, đừng quá vội vàng trong giao dịch này mà hãy tìm người đại diện am hiểu luật bất động sản. hỗ trợ trong quá trình thẩm định tài sản và đặt cọc công chứng.

Bà Lương Đình Thùy Vân, TGĐ Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings