Đấu tranh cho vốn
Sau cơn sốt nóng của thị trường bất động sản đầu năm 2022, dấu hiệu lắng dịu đã bắt đầu xuất hiện và lan rộng khi một số khu vực ghi nhận tình trạng “đóng băng”. Sự lo lắng và hồi hộp dần xuất hiện.
Anh Thành (nhà đầu tư đến từ Nam Từ Liêm, Hà Nội) mới có 3 năm kinh nghiệm trên thương trường và hiện đang trong tình trạng chôn vốn tại thị trường Móng Cái, Quảng Ninh. Anh Thành cho biết, dù mua được lô đất rẻ hơn thị trường cách đây 6 tháng nhưng đến nay thị trường khu vực này gần như vắng khách. Đây là lý do mà mọi nỗ lực của anh ta để thoát ra khỏi hàng hóa đều thất bại.
Tại Quảng Ninh, ông Thanh có 2 lô đất, diện tích bình quân mỗi lô 70m2, giá 2 tỷ đồng / lô. Anh Thành vay ngân hàng 2 tỷ đồng và vay mượn người thân, bạn bè 500 triệu đồng để đầu tư vào 2 lô đất này. Trung bình mỗi tháng anh đang phải trả gốc và lãi hơn 20 triệu đồng. Mức lãi suất gốc này sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới khi có thông tin từ nhân viên tín dụng của ngân hàng thông báo: “Sắp tăng lãi suất”. Dự kiến, nếu lãi suất tăng từ 1-1,5% thì số tiền gốc và lãi mà anh Thành phải trả có thể phải lên đến gần 30 triệu đồng mỗi tháng.
“Nó khá cao, quá nhiều so với mức thu nhập bấp bênh hiện tại của tôi”, Thanh nói. Chủ đầu tư này đang tính toán từ nay đến cuối năm nếu không kham nổi sẽ cắt lỗ 1 lô đất để đẩy hàng.
Cùng rơi vào hoàn cảnh như anh Thành, anh Nhuận (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng đang như ngồi trên đống lửa vì ngân hàng này vừa chốt room tín dụng và đang có lộ trình tăng lãi suất.
Hiện ông Nhuận đang đầu tư tại Thanh Hóa, Hòa Bình và Hưng Yên. Một số lô đất được ông cho vay từ năm 2021. Thời điểm đó, việc vay vốn ngân hàng dễ dàng, lãi suất rẻ nên ông Nhuận mạnh tay mua đất. Nhưng đến năm 2022, tình hình thị trường trở nên khó khăn. Nhà đầu tư này than thở: “Đây là giai đoạn mua thì dễ, bán mới khó”. Vì cách đây 4 tháng, anh đã đẩy hàng qua môi giới nhưng không tìm được người chốt hàng.
“Tôi đang bán để thu hồi vốn, nhưng khó tìm được người mua. Với việc lãi suất ưu đãi đã hết và có khả năng tăng trong thời gian tới, chắc tôi sẽ phải bán và cắt lỗ một chút để trả nợ. “
Sẽ có một tình huống cắt lỗ
Lãi suất ngân hàng tăng và thị trường trầm lắng sẽ là những yếu tố tác động đến tâm lý nhà đầu tư. Kịch bản dễ xảy ra nhất là áp lực trả lãi quá lớn khiến họ buộc phải đẩy hàng. Các nhà đầu tư đã “cầm cự” 3-4 tháng nay, và sắp tới, dự kiến là cuối năm, làn sóng cắt lỗ có thể xuất hiện. Đó là ý kiến của anh M. (lãnh đạo một công ty bất động sản tại Hà Nội).
Theo ông M., tình trạng cắt lỗ chủ yếu sẽ xuất hiện ở nhóm nhà đầu tư không dùng “tiền lẻ” mà vay vốn ngân hàng. Thông thường những nhà đầu tư này có thu nhập chính từ việc bán đất. Nếu thị trường trầm lắng, việc mua bán đất nền chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Giảm thu nhập. Trong khi lãi suất ngân hàng tăng thì áp lực trả nợ rất lớn. Đây là nguyên nhân khiến họ buộc phải cắt lỗ sâu để thu hồi vốn.
Ông M. nhắc lại rằng, kịch bản này vốn dĩ đã lặp lại vào năm 2010-2011. Cho vay đầu tư bất động sản hạn chế. Lãi suất cao khiến nhà đầu tư bán lỗ. Trước đây, lãi suất ngân hàng có lúc lên tới 18% / năm khiến nhà đầu tư “trở tay không kịp”, lao đao, không thoát ra được. Nhiều đại gia đất đai lâm vào cảnh phá sản vì đất đai.
Đánh giá về thị trường bất động sản, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế này khẳng định, thị trường nhà ở thứ cấp mấy tháng nay giao dịch khá trầm lắng, nhiều trường hợp bên bán giảm giá trong quá trình thương lượng với bên mua. Thanh khoản toàn thị trường thứ cấp có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở những khu vực không thể khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến khoảng 10%, những nơi từng tăng sốt ảo giá đã giảm 20%.
Theo chuyên gia này, việc Ngân hàng Nhà nước có động thái kiểm soát vốn tín dụng vào bất động sản tác động tâm lý lớn đến người mua và người bán. Chính những khoản đầu tư bị mắc kẹt đã làm giảm niềm tin vào việc giá bất động sản tiếp tục tăng.
Còn giới đầu cơ, đầu tư ngắn hạn do dự vì thanh khoản kém. Trong khi đó, những nhà đầu tư muốn giữ cổ phiếu lại tin rằng giá có thể giảm sâu hơn nữa. Đó là lý do tại sao họ chờ đợi mà không sẵn sàng mua hàng.
Ông Hiển cũng cho biết thêm, tại một số thị trường xảy ra tình trạng mất thanh khoản hoàn toàn. Dù chưa giảm giá mạnh nhưng động thái âm thầm xả hàng với mức giảm thỏa thuận trên thị trường thứ cấp khoảng 10%. Trong khi đó, một số chuyên gia cũng dự báo giá bất động sản có thể giảm tới 30% trong thời gian tới.
