Thị trường có dấu hiệu chững lại, liệu giá bất động sản có giảm?

Giá tăng ở hầu hết các phân khúc

Báo cáo vừa được Bộ Xây dựng công bố cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng đầu năm 2022 chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại, nguồn cung nhà ở thương mại rất hạn chế với khoảng 12.000 căn hộ. . Trong khi đó, tổng lượng giao dịch căn hộ, nhà ở riêng lẻ, đặc biệt là đất nền tăng mạnh (ước tính khoảng 70.000 giao dịch thành công). Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà ở và đầu tư bất động sản của người dân vẫn rất lớn.

Thời gian gần đây, số lượng giao dịch đất nền tăng mạnh tại nhiều địa phương trên cả nước. Miền Bắc tập trung ở các khu vực sau: ngoại thành TP. Hà Nội, tại các địa phương như Quảng Ninh, Hòa Bình, Bắc Giang, Thanh Hóa …; Ở phía Nam, tập trung ở các khu vực ngoại thành TP. Hồ Chí Minh, tại các địa phương: Đồng Nai, Bình Dương, Lâm Đồng, Bình Phước, Khánh Hòa… Một số địa phương có hiện tượng phân lô, bán nền, tung tin, “đồn thổi”, náo loạn thị trường. thị trường trục lợi không được kiểm soát. Cuối quý I, đầu quý II / 2022 xuất hiện hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí “sốt giá” đất nền tại nhiều địa phương.

Nhu cầu về nhà ở và đầu tư bất động sản của người dân còn rất lớn.

Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung cư cũng tăng trung bình từ 5-7% và hầu như không có căn hộ nào giá 25 triệu đồng / m2. Giá nhà ở riêng lẻ tại dự án tăng từ 15 – 20%. Tại Hà Nội, nhà ở riêng lẻ tại các dự án có mức giá phổ biến khoảng 100 triệu đồng / m2, các dự án trung tâm lên đến hơn 200 triệu đồng / m2, các dự án ở các quận, huyện xa trung tâm có giá khoảng 30 – 50 triệu đồng / m2. Giá chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tốc độ tăng bình quân khoảng 3% so với cuối năm 2021. Hiện tại, tại Hà Nội, giá chung cư tăng khoảng 4 – 5% là mức cao. so với tốc độ phát triển ở thành phố. Hồ Chí Minh 1 – 2% so với cuối năm 2021. Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tăng biên độ cao hơn căn hộ chung cư (tăng bình quân khoảng 5 – 7% so với quý trước).

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với cuối năm 2021, tốc độ tăng giá của phân khúc bất động sản tập trung vào cuối quý I chững lại và có dấu hiệu cải thiện. . chậm lại trong các tháng quý II. Trong khi đó, thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho thấy, thanh khoản trên thị trường BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt, nhất là so với giai đoạn sốt đất vào nửa cuối năm ngoái. và đầu năm nay.

Nguồn cung vẫn khó cải thiện

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, dòng tiền có dấu hiệu chững lại khiến thanh khoản giảm rõ rệt. Ngoài ra, chính sách thắt chặt tín dụng và hạn chế nguồn cung đang khiến tổng nguồn cung trên thị trường giảm mạnh. Nguồn cung giảm trong khi cầu tăng khiến giá nhà bị đẩy lên cao, vượt quá sức mua của hầu hết người dân.

Ngoài ra, trước đó, dòng tiền dễ phân tán chủ yếu vào bất động sản đầu cơ khiến giá nhà tăng quá nhanh. Trong khi đó, các kênh huy động vốn trên thị trường còn yếu và thiếu khiến nhà đầu tư dần mất niềm tin. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung đối với phân khúc này thực tế có nhu cầu rất cao, khiến thanh khoản thị trường càng giảm, dù giá vẫn cao.

Ông Đính cho rằng, nhà đầu tư cần sử dụng vốn minh bạch, hiệu quả, không nên tham gia vào vòng xoáy sốt đất. Các sàn giao dịch cần phải coi trọng vai trò của mình. Nhà nước cần đẩy nhanh việc sửa đổi luật để tạo hành lang thông thoáng.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills tại Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại cả về số lượng giao dịch, số lượng dự án mở bán, cũng như thanh khoản. giảm.

“Có thể kể đến một số nguyên nhân như giá sơ cấp tại một số thị trường, một số phân khúc tăng liên tục từ cuối năm 2020 cho đến gần đây. Lợi nhuận kỳ vọng chưa đạt, việc kinh doanh mua, cho thuê cũng không thực sự thuận lợi. Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng tại dự án, dù nguồn cung sơ cấp không nhiều nhưng giá cao cũng là một yếu tố ảnh hưởng. Đối với căn hộ để bán, không thiếu sản phẩm nhưng lại thiếu sản phẩm vừa túi tiền. Đối với phân khúc đất nền, có nơi giá bị đẩy lên cao hơn giá trị thực ”- bà Hằng nói.

Đề nghị để giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung, bà Hằng cho rằng, cần xác định rõ nguồn hàng thiếu hụt là gì và ở đâu. Đối với doanh nghiệp, cần nắm bắt thị trường, cân đối danh mục để đưa ra những sản phẩm thị trường cần, đúng giá. Đối với cơ quan quản lý nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc, đảm bảo tiến độ phê duyệt các dự án.

Các chuyên gia đều cho rằng, dù mức độ quan tâm đến bất động sản có dấu hiệu “hạ nhiệt” tại nhiều tỉnh thành trong quý II / 2022 so với cùng kỳ năm 2021 nhưng khó có khả năng giá bất động sản giảm trong ngắn hạn. . Ngoài mục đích để ở với nhu cầu hiện tại thì mục đích đầu tư sẽ là lâu dài. Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết: “Yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá bất động sản có tăng hay không là nhu cầu thị trường. 80% giao dịch và tìm kiếm bất động sản tập trung ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh, tốc độ đô thị hóa từ hai thành phố này cao, dân cư đông đúc nên nhu cầu về nhà ở vẫn cao ”.

Dự báo về thị trường thời gian tới, ông Quốc Anh cho rằng, khó trả lời có sốt đất hay không. Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, mỗi nhà đầu tư hãy là nhà đầu tư thông thái, biết nhìn xa trông rộng thị trường, hướng đến những giá trị đầu tư lâu dài. Nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản lúc này cần phải có kiến ​​thức, đầu tư vào giai đoạn này sẽ khó hơn, không phải mua đâu cũng trúng. Cần xem xét các chỉ tiêu về quy hoạch, chính sách, vốn đầu tư, số lượng quan tâm, mặt bằng giá cả …