Bán dưới giá thị trường cũng không ai mua
Tháng 5/2020, ông Bùi Quang Huỳnh mua căn hộ tại tầng trệt chung cư tái định cư Thủ Thiêm (phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP. HCM) với diện tích sử dụng 110 m.2, với mức giá khoảng 5 tỷ đồng. Anh Huỳnh bỏ thêm 200 triệu đồng sửa sang để vừa ở vừa kinh doanh cà phê. Tuy nhiên, để có tiền mua, anh phải thế chấp chính căn nhà để vay 2,3 tỷ đồng. Nhưng từ khi mở quán cà phê, việc kinh doanh thất bát do mùa dịch bệnh khiến khoản vay ngân hàng trở thành gánh nặng khi mỗi tháng phải trả gốc và lãi 27 triệu đồng. “Từ đầu năm đến nay, tôi dò các kênh rao bán căn hộ giá 5,8 tỷ đồng nhưng chưa tìm được khách. Trong khi tiền gốc và lãi vay ngân hàng giờ không lo được. Hiện mình đang tiếp tục nhờ các mối quan hệ giúp giới thiệu bán nhanh, bán gấp. Nếu khách có thiện chí có thể bán 5,6 tỷ. Mức giá này coi như tôi lỗ nặng vì lãi vay ngân hàng 2 năm nay cũng ngót nghét 20%. Chưa kể tiền tệ mất giá và các cơ hội đầu tư bị bỏ lỡ khác ”, ông Huỳnh tính toán.
 |
|
Giao dịch giảm mạnh nhưng giá vẫn tăng bất chấp đó là dấu hiệu cho thấy nguy cơ bong bóng bất động sản |
Hồ Chí Minh, làn sóng chào bán bất động sản (BĐS) thấp hơn giá thị trường khoảng 20% để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Việt An Hòa, nguyên nhân dẫn đến tình trạng ế ẩm không ai mua là do chủ đầu tư chào bán bất động sản với giá quá cao, có thể lên đến đỉnh điểm, nảy sinh nhiều vấn đề. rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp trong việc xuất hàng. Ông Khánh dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ có nhiều nhà đầu tư xả hàng do “ngộp” tài chính hoặc muốn phân bổ lại dòng vốn. Vì vậy họ buộc phải giảm từ 15-20%, thậm chí nhiều hơn. “Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh bất động sản tại TP.HCM là ngành duy nhất tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021. Thị trường bất động sản có dấu hiệu giảm tốc và phát triển chậm lại. , trầm lắng, đặc biệt là trên thị trường thứ cấp. Do đó, những người có vốn nhàn rỗi, thị trường vốn nên canh đến tháng 11 – 12 để xuống tiền mua BĐS, đây là thời điểm có giá tốt nhất trong năm 2022 ”, ông Trần Khánh Quang nói.
Không chỉ TP.HCM, các tỉnh lân cận cũng ghi nhận tình trạng “trắng” người mua khi lượng chào bán nhiều nhưng người mua lại hiếm. Chị Trần Phương 2 năm trước mua mảnh đất hơn 200 m2 tại dự án Lan Anh 5 (TP.Bà Rịa, Bà Rịa-Vũng Tàu), với giá gần 2 tỷ đồng. Đến nay, do khó khăn về tài chính nên chị đang bán mảnh đất với giá 2,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, từ đó đến nay vẫn chưa có ai mua. “Có người trả giá 2,1 tỷ đồng, tôi bán và đồng ý bán. Tuy nhiên, đến nay sau nhiều ngày khách hàng phản hồi là không mua nữa. Tôi đang bán với giá gốc đã mua trước đó, nhưng không mấy ai quan tâm ”, chị Trần Phương nói.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, quý II / 2022, so với quý I năm ngoái và cùng kỳ năm trước, số lượng giao dịch của các phân khúc bất động sản trên địa bàn tỉnh. giảm đi. Trong đó, nhà ở riêng lẻ có mức giảm mạnh nhất, với mức giảm 36% so với quý trước và giảm 45% so với cùng kỳ năm trước; giao dịch bất động sản giảm mạnh gần 30% so với quý trước và giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều kỳ lạ là dù giao dịch giảm nhưng giá ở các phân khúc vẫn tăng.
\N
Tại thị trường bất động sản Lâm Đồng, trong đó nóng nhất là TP Bảo Lộc và Bảo Lâm giao dịch nhà đất gần như “chao đảo”. Ông Thành Trung, Giám đốc Công ty Đạt Phát cho biết, công ty ông có gần 100 lô đất nền nhưng từ mấy tháng nay không có người mua dù đã giảm giá khoảng 10% so với đợt mở bán trước. Sự sụt giảm “thê thảm” của thị trường xuất phát từ chính sách phân lô, bán nền của chính quyền địa phương, cộng với việc thắt chặt tín dụng từ các ngân hàng, và tâm lý tích trữ tiền mặt. Các nhà đầu tư cá nhân gần như bỏ chạy khỏi nơi này để tìm kiếm một thị trường “dễ thở” khác. Vì vậy, những lô đất còn lại anh không bán nữa mà tìm ngân hàng cầm cố để vay vốn. Theo tính toán, lãi suất ngân hàng khoảng 10% / năm, bằng mức giảm giá bán. Vì vậy, anh sẽ vay vốn ngân hàng, lấy tiền đó trả lãi và đầu tư vào nơi khác, đợi thị trường phục hồi rồi bán trở lại.
Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn cho dòng vốn
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II / 2022, giá các phân khúc tiếp tục tăng so với quý I. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dù nguồn cung ít nhưng giá vẫn tăng, trong khi giá vẫn tăng. Số lượng giao dịch trên thị trường rất “thê thảm”. Trong tổng số hơn 22.700 căn hộ đưa ra thị trường 6 tháng đầu năm, chỉ có 11.600 căn được tiêu thụ, tỷ lệ hấp thụ đạt 50,9%. Như vậy có thể thấy, thanh khoản trên thị trường thấp, giá nhà tăng nhanh chủ yếu do chi phí phát sinh chứ không phải do sức mua trên thị trường tăng.
Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là tiếp tục rà soát những mâu thuẫn, chồng chéo về luật, những rào cản về thủ tục chấp thuận đầu tư đối với các dự án bất động sản để kịp thời tháo gỡ trước khi chờ luật sửa đổi. Đề xuất thành lập cơ quan chuyên trách có đủ năng lực và năng lực tiếp nhận, xử lý các vướng mắc thuộc thẩm quyền của Chính phủ để hỗ trợ các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục chấp thuận đầu tư. Khi nguồn cung tăng, cộng với việc nới lỏng chính sách tín dụng sẽ giúp giảm giá bất động sản, tăng thanh khoản cho thị trường, giúp thị trường vận hành “trơn tru” trở lại.
Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh nhận định: Sau 2 năm chống chọi với đại dịch Covid-19, mặt bằng giá bất động sản tại hầu hết các thị trường không giảm mà còn tăng, liên tục xác lập mặt bằng giá. Mới. Giá căn hộ tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và xác lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi nhưng lượng giao dịch chỉ ở mức thấp. Vì vậy, ông đang đặt câu hỏi về bong bóng bất động sản bắt đầu xuất hiện khi giá liên tục bị đẩy lên cao trong khi thanh khoản trên thị trường không tăng tương ứng. “Để tránh xảy ra bong bóng, Chính phủ cần nhanh chóng đưa ra các giải pháp để mở rộng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung ngắn hạn. Đặc biệt, các địa phương đẩy mạnh hỗ trợ các đơn vị phát triển, tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư dự án, không để tồn đọng, kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục. Công khai số liệu về các dự án được chấp thuận đầu tư, phương án, quy hoạch sử dụng đất, các dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá bất động sản… ”, ông Quốc Anh kiến nghị.
Ở góc độ đầu tư, ông Trần Khánh Quang đưa ra lời khuyên: Đầu tư bất động sản hiện nay cần xem xét 3 nhóm yếu tố. Thứ nhất, giao dịch trên thị trường đang chậm lại, giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là khu vực vùng sâu, vùng xa và các ngân hàng siết chặt tín dụng, lãi suất cho vay có xu hướng tăng trong thời gian tới. Từ 3 yếu tố trên, cộng với quan sát thị trường thứ cấp khá yếu từ tháng 3 đến giữa tháng 7, có thể giá BĐS sẽ tiếp tục điều chỉnh trong những tháng cuối năm 2022. Hiện lạm phát trên thế giới đang ở mức rất cao. cầu và có thể dẫn đến chu kỳ suy thoái. Mặc dù tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam thấp hơn trung bình thế giới nhưng tác động của lạm phát rất mạnh đến tâm lý thị trường tài chính. Điều này dẫn đến những làn sóng dịch chuyển vốn và cơ cấu lại vốn của các nhà đầu tư (bao gồm cả các nhà đầu tư bất động sản) trong thời gian tới. Trong bối cảnh đó, bất động sản là một trong những kênh trú ẩn an toàn cho các nhà đầu tư.
