Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức
Lĩnh vực bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, thách thức do thiếu vốn đầu tư. Đặc biệt, nhiều nhà thầu trong lĩnh vực xây dựng khẳng định chủ đầu tư bất động sản nợ đọng, trong đó có doanh nghiệp xin giãn tiến độ thanh toán từ 5 – 6 tháng do thiếu vốn, thậm chí có cả những tập đoàn lớn. Đến thời điểm này, có trên 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xây dựng, nợ lẫn nhau với số tiền trên 60.000 tỷ đồng. Đây là vấn đề chung của thị trường khi vốn vào thị trường bất động sản khan hiếm, thiếu nguồn cung trầm trọng.
Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng tăng cao, nhiều dự án không kịp tung hàng để phục vụ nhu cầu thiết yếu của khách hàng nên giá bất động sản cũng tăng theo. Trong khi, các dự án có nguồn hàng thì dòng tiền cho vay cá nhân lại không, dẫn đến thị trường chững lại và găm chặt vào nhau khi áp lực dòng tiền ngày càng lớn.
Hiện nay, các kênh tiếp cận vốn cho doanh nghiệp đang gặp khó khăn do Nhà nước kiểm soát tín dụng ngân hàng, kiểm soát doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Hay cổ phiếu, dẫn đến nguồn vốn từ khách hàng bị ách tắc, dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, thách thức.
Trao đổi với chúng tôi, liên quan đến vấn đề này, TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết, thời gian gần đây có những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vốn từ hoạt động chứng khoán. Trong đó, dòng tiền đầu tư của nhiều doanh nghiệp âm nên phụ thuộc vào dòng tiền từ thị trường chứng khoán. “Đây là dòng tiền dương bù đắp doanh thu từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, nhằm tạo cân đối tài chính”, ông Nghĩa khẳng định.
“Đặc biệt, thị trường chứng khoán đang giảm sâu nên dòng tiền của các doanh nghiệp dự báo sẽ âm, dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản sẽ càng khó khăn hơn”, ông nói.
Theo ông, với quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng khoảng 35% / năm. Tuy nhiên, từ trường hợp của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, Nhà nước đã có nhiều biện pháp kiểm soát đối với trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, trái phiếu – một nguồn vốn khác của các doanh nghiệp bất động sản cũng bị ách tắc.
Đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản không có vốn để triển khai dự án đồng nghĩa với việc sẽ không có dòng tiền, dẫn đến hậu quả là nhiều doanh nghiệp không trả được nợ trái phiếu sắp đáo hạn, trong thời hạn. thời gian. 120 nghìn tỷ trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong năm nay, và khoảng 360 nghìn tỷ từ nay đến 2024. Trái bóng trái phiếu này rất dễ khiến một số doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ, đây là hậu quả lớn nhất đối với thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính Nhìn chung, nợ xấu sẽ tăng và khả năng phục hồi của nền kinh tế sẽ giảm đi.
Trong bối cảnh hiện nay khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt và thị trường chứng khoán suy giảm, huy động trái phiếu doanh nghiệp vẫn là giải pháp vốn tốt nhất để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển. dự án.
Để giải bài toán vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông Nghĩa khẳng định, hầu hết các doanh nghiệp trong lĩnh vực này phải nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp để tạo tiền đề minh bạch, chuyên nghiệp. Nó dễ dàng hơn để phát hành trái phiếu.
Trong khi đó, Chủ tịch Hội đồng quản trị Saigon Ratings – Phùng Xuân Minh cho rằng, nhiều nước trên thế giới có nền kinh tế phát triển, không phải doanh nghiệp nào cũng phát hành thành công trái phiếu. “Họ có tổ chức phát hành và trái phiếu sẽ được xếp hạng, cùng với đó là chất lượng tín dụng khá tốt vừa được phát hành. Một số nước trên thế giới đã áp dụng xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp để làm minh bạch thị trường cũng là cơ sở để khơi thông nguồn vốn, ”anh nói.
Theo ông Minh, để minh bạch cũng như lành mạnh hóa vốn trên thị trường Việt Nam, khi phát hành trái phiếu cần phải được xếp hạng tín nhiệm. Đặc biệt, việc xếp hạng tín nhiệm cũng cần được thực hiện bởi một tổ chức độc lập, nhằm cung cấp thông tin khách quan và đáng tin cậy về tổ chức phát hành, đồng thời là công cụ nợ cho nhà đầu tư. tham gia vào thị trường.
Chủ tịch Hội đồng quản trị Saigon Ratings phân tích, với mục tiêu cuối cùng là minh bạch thông tin thị trường. Đây cũng là công cụ giúp cơ quan quản lý nhà nước thuận tiện hơn trong công tác quản lý, từ đó giúp thị trường phát triển đúng hướng.
Giải quyết vấn đề vốn bằng các công cụ M&A
Trong lúc thị trường vốn khó khăn, đây cũng là lúc các doanh nghiệp sử dụng công cụ M&A để giải bài toán vốn, đồng thời tạo sức cạnh tranh cũng như mở rộng quỹ đất và đặc biệt là xây dựng thương hiệu.
Colliers Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó đáng chú ý nhất là phân khúc công nghiệp và bán lẻ. Về khía cạnh này, rất có triển vọng cho sự tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Tổ chức này cũng cho biết thêm, hiện có nhiều nhà đầu tư đến từ các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc …, nhìn thấy tiềm năng hấp dẫn cũng như lợi tức đầu tư cao trong nước. thị trường bất động sản Việt Nam so với các thị trường khác trong khu vực Châu Á.
Theo đó, thị trường hiện đang ghi nhận một số thương vụ lớn mang dấu ấn của khối ngoại. Ví dụ: Tập đoàn Novaland mua lại dự án Kenton Node sau đó lấy tên dự án căn hộ cao cấp Grand Sentosa với quy mô hơn 1.600 căn hộ, hay Masterise Homes chuyển nhượng dự án Sài Gòn Bình An để thay tên này. mới là Thành phố Toàn cầu. Công ty CapitaLand mua lại quỹ đất để xây dựng khu phức hợp lớn tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) và một số dự án khác.
Nhận định về những vấn đề trên, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam – David Jackson cho biết, trong nửa cuối năm ngoái, nhiều khả năng sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp quốc tế đổ bộ vào Việt Nam theo hành trình đa dạng hóa. chuỗi cung ứng toàn cầu. Đặc biệt, đà tăng trưởng mạnh mẽ trong lĩnh vực thương mại điện tử đã tạo ra nhiều động lực quan trọng cho phân khúc logistics và bất động sản công nghiệp. “Tất cả những điều này tạo nên diện mạo tươi mới cho nền kinh tế sau một thời gian dài chống chọi với đại dịch Covid-19 nhằm tiếp tục củng cố niềm tin với các nhà đầu tư nước ngoài.
Phân tích về nguồn vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc FiinGroup – Nguyễn Quang Thuấn cho rằng, nhiều doanh nghiệp bất động sản cần mở rộng kênh dẫn vốn từ khách hàng và đối tác đặc biệt. là các đối tác nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh.
Theo ông, nhiều chủ đầu tư nên tận dụng kênh vốn từ khách hàng bằng cách tập trung hoàn thiện thủ tục pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, sau đó mở bán và nhận tiền trả trước từ khách hàng càng sớm càng tốt, đặc biệt là khách hàng cá nhân.
Nhận định về nguồn vốn từ hoạt động M&A trên thị trường hiện nay, TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, đây là cơ hội rất tốt để các doanh nghiệp trong nước tìm kiếm cơ hội liên kết các nguồn lực tài chính khác để giúp doanh nghiệp nâng cao năng suất. . nỗ lực phát triển thêm nhiều dự án và tạo chỗ dựa vững chắc cho thương hiệu.
Theo ông Khương, đối với nhiều doanh nghiệp niêm yết, doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ thu hút vốn ngoại qua sàn chứng khoán. Tuy nhiên, đối với những công ty có quy mô nhỏ nhưng khả năng tài chính như nhau. Cần có chiến lược cơ cấu lại danh mục đầu tư và hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án để thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài.
