Bài 5: Vấn đề đầu tiên là… tiền ở đâu?
Để di dời hàng chục nghìn hộ dân ven kênh rạch trên địa bàn TP.HCM, bài toán đặt ra đầu tiên là tiền ở đâu, khi ngân sách hạn hẹp, nhà đầu tư không mặn mà. Song song đó là việc tái định cư cho người dân chứ không phải cứ xóa những “ổ chuột” ở nơi này để hình thành nơi khác.
Dành cho các nhà đầu tư quan tâm
Trong một báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ và Bộ Xây dựng mới đây, UBND TP.HCM cho biết việc phá sản kế hoạch di dời hơn 20.000 căn nhà ven kênh đến năm 2020 và chuyển sang giai đoạn 2021-2025 là do. đến Ngân Hàng. sổ bố cục chỉ đủ… khảo sát, đo đạc và vẽ một số lượng nhỏ các công trình; Cơ chế được thay đổi, nhà đầu tư thực hiện dự án sẽ không được thanh toán bằng đất khác, chỉ được khai thác, đầu tư, kinh doanh trên chính phần đất đã được bồi thường, còn quỹ đất được khai thác tại chỗ. , tức là các kênh đào rất hạn chế. Tất cả khiến không doanh nghiệp nào muốn bỏ vốn đầu tư.
Liên quan đến việc này, một doanh nghiệp (xin không nêu tên) đã nhiều năm nghiên cứu, đề xuất phương án đổi đất lấy hạ tầng cho biết, số tiền nhà đầu tư phải bỏ ra là rất lớn. , nhưng thời gian hoàn vốn rất lâu. Từ đó, diện tích đất cần đổi cũng lớn nhưng quỹ đất tại TP.HCM lại có hạn và thủ tục vô cùng “lộn xộn”. Trước đây, khi phương thức đối tác công tư (PPP) còn thực hiện, không phải doanh nghiệp nào cũng mặn mà, nay hình thức đầu tư theo hợp đồng BT không còn nên càng khó thu hút đầu tư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng thẳng thắn cho rằng, số lượng nhà đền bù rất lớn nhưng giá trị đất hành lang ven sông lại nhỏ, phi thương mại, tức là lợi nhuận không thấm vào đâu. tháp để các nhà đầu tư có thể bỏ tiền vào…
Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, để tháo gỡ khó khăn, chỉ có giải pháp là giảm đến mức tối thiểu phạm vi hành lang bảo vệ kênh, tức là chỉ cần đủ rộng để xây kè chống sạt lở. cây. cảnh quan cây xanh, đường dạo, đường dành cho xe PCCC.
Đồng thời, tận dụng tối đa quỹ đất sau khi di dời để “đền bù” cho nhà đầu tư; dành tối thiểu 20% quỹ đất trong hành lang bảo vệ kênh cho các công trình dịch vụ, công viên chuyên đề hoặc cho phép chuyển đổi công năng sử dụng đất sang chức năng thương mại, dịch vụ, phục vụ du lịch …, nhằm tạo nguồn lực khai thác có hiệu quả cảnh quan và môi trường ven sông.
Ngoài ra, thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị dọc hai bờ kênh để kêu gọi đầu tư theo hình thức Nhà nước sẽ bồi thường giải phóng mặt bằng bằng nguồn vốn đầu tư công, nhà đầu tư bỏ tiền ra đầu tư. vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xây dựng.
Nói cách khác, TP.HCM đề xuất thu hẹp hành lang bảo vệ kênh để nới rộng biên độ GPMB, tăng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để tạo quỹ đất có thể khai thác. thương mại hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhưng diện tích hành lang kênh đã được hợp thức hóa (Luật Tài nguyên nước và Nghị định số 43/2015 / NĐ-CP quy định về lập, quản lý hành lang bảo vệ nguồn nước). Muốn điều chỉnh thì phải điều chỉnh luật và như vậy còn cả một chặng đường dài.
Sau khi điều chỉnh hành lang kênh, mở rộng ranh đất thương mại, TP.HCM đề xuất phân kỳ đầu tư cho các dự án quy mô lớn. Trong đó, giai đoạn I đầu tư bằng nguồn vốn công với mục tiêu giải tỏa nhà dân lấn chiếm kênh rạch để xây dựng bờ bao, cải tạo, nạo vét, khơi thông dòng chảy, chống ngập úng, đầu tư nâng cấp hạ tầng kỹ thuật. , mở rộng ngõ hẻm, kết nối đường thủy, kinh doanh, mua bán… theo mô hình “trên bến dưới, dưới thuyền”. Trong giai đoạn II sẽ tổ chức đấu thầu mới lựa chọn nhà đầu tư để tổ chức di dời, bồi thường, giải phóng mặt bằng các hộ dân sống trên và ven kênh rạch …
Vấn đề bồi thường khó giải quyết
Về vấn đề di dời hàng chục ngàn hộ dân ven kênh rạch, UBND TP.HCM cũng cho rằng nên di dời dân vào quỹ nhà tái định cư hiện hữu thuộc sở hữu nhà nước (không đền bù). ). Đối với nhà xây dựng trên đất ven kênh, rạch sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Nhưng vấn đề này không hề đơn giản. Trực tiếp khảo sát và đề xuất giải pháp di dời gần 5.000 hộ dân với hơn 26.000 nhân khẩu ở bờ nam kênh Đôi (quận 8), Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng và kinh doanh nhà Sài Gòn cho biết, hầu hết các hộ dân sống ven kênh, rạch đều sử dụng phần đất lấn chiếm. , xây dựng không phép, không đủ điều kiện được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Nhà nước dẫn đến giá trị bồi thường thấp, không đảm bảo ổn định. cuộc sống sau khi di dời.
Vì vậy, đề xuất “cần có chính sách đặc thù trong bồi thường” của ông Trần Thanh Tùng, Chủ tịch UBND Q.8 tại phiên chất vấn kỳ họp thứ sáu HĐND TP.HCM khóa 10 là rất đáng suy nghĩ. Bởi nếu áp dụng quy định về mức bồi thường, hỗ trợ thì số tiền sẽ rất thấp, người dân sẽ không mua được nhà tái định cư.
Liên quan đến vấn đề này, theo một chuyên gia, cần phân tích cụ thể từng trường hợp. Đối với nhà đất của người dân ven kênh, rạch có diện tích nhỏ, tiền đền bù không đủ mua nhà thì có thể mua nhà ở xã hội theo hình thức trả góp, từ các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. . Với diện tích nhà ở mới lấn chiếm, chưa có pháp lý, diện tích quá nhỏ thì nên bố trí cho thuê nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách. Với nhóm bất động sản lớn, có đủ điều kiện pháp lý về đền bù, sẽ giải quyết tái định cư bằng nhà ở thương mại, do người dân có khả năng mua được.
Để không hình thành một “khu ổ chuột” mới
Khó khăn nhất của việc giải tỏa nhà ven kênh, rạch không chỉ là giải quyết chỗ ở, mà còn giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến việc làm, giáo dục, dịch vụ xã hội, văn hóa tinh thần của người dân. người dân.
Theo nghiên cứu của PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM, Thành phố có 2 dự án tái định cư trên kênh rạch là Dự án Nhiêu Lộc – Thị Nghè đã di dời, giải tỏa hơn 7.000 hộ dân với gần 50.000 nhân khẩu; Dự án thí điểm cải thiện vệ sinh và nâng cấp đô thị kênh Tân Hóa – Lò Gốm đã tái định cư cho 166 hộ dân.
Tại dự án Nhiêu Lộc – Thị Nghè, hầu hết người dân đã được đưa vào các chung cư như Rạch Miễu, Hiệp Bình Phước, Trần Quốc Thảo, Nguyễn Đình Chiểu. Người dân trong nhóm tái định cư chưa hài lòng với cuộc sống chung cư, sau khoảng 10 năm, số người còn ở chung cư Trần Quốc Thảo khoảng 60%, ở Hiệp Bình Phước chưa đến 50%.
Trong khi đó, tại dự án kênh Tân Hóa – Lò Gốm, số hộ tái định cư tại chỗ là 72 hộ; sau 10 năm, số hộ còn lại là 90%, chỉ có 7 hộ (10%) phải đi nơi khác ở vì đã bán nhà trả nợ; Số hộ tái định cư chuyển đến Bình Hưng Hòa A là 94 hộ, nay chỉ còn khoảng 40%.
“Khu tái định cư Bình Hưng Hòa A rất tốt về chỗ ở, nhưng nhiều người tái định cư vẫn quay về quận 6, vì ở đó, họ có cơ hội kiếm sống. Sau 10 năm, hơn 60% số hộ này chuyển đi, chuyển đi nơi khác ”, PGS. Nguyễn Minh Hòa tổng hợp.
Theo Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM, khơi thông kênh mương và tái định cư cho người dân sống trên kênh rạch là một bài toán phức tạp rất khó, bởi nó là sự kết hợp giữa kinh tế – văn hóa – xã hội với kỹ thuật và tài chính. Nếu quá coi trọng công tác giải phóng kênh, mà coi nhẹ các mặt khác, thì hậu quả cuối cùng là kênh sạch đẹp nhưng “ổ chuột” lại chuyển đi nơi khác.
BÌNH LUẬN – BÌNH LUẬN
Phải giải quyết thành công vấn đề kiếm sống
– PGS. Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch TP.
Các khu ổ chuột trên kênh rạch được tìm thấy ở hầu hết các thành phố châu Á. Các thành phố đã có rất nhiều chương trình di dân tái định cư, trong đó có nhiều thành công và không ít thất bại. Những dự án thành công đều là những dự án giải quyết thành công vấn đề kiếm sống. Nếu không có việc làm, không có thu nhập, người dân sẽ bán nhà, căn hộ và chuyển đi nơi khác, tạo nên những khu ổ chuột mới. Như vậy, vấn đề giải tỏa, di dời trở nên luẩn quẩn.
Xử lý các vấn đề xung đột lợi ích
– Kiến trúc sư. Nguyễn Trường Lưu, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.
Trước đây, trong các chương trình giải phóng mặt bằng, chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè hay Bến Nghé – Tàu Hủ, nguồn vốn đều từ vốn vay quốc tế và vốn ngân sách nhà nước. Nhưng các chương trình chỉnh trang đô thị hiện nay đều theo hướng xã hội hóa do các chủ đầu tư thực hiện theo kế hoạch, quy hoạch, dự án… mà các chuyên gia, nhà quy hoạch thực hiện, đều được Thành phố phê duyệt. Với hình thức này, vấn đề sẽ phức tạp hơn, sự đối kháng lợi ích của chủ đầu tư và người dân bị giải tỏa, mất mỹ quan đô thị kênh rạch… sẽ lớn hơn rất nhiều.
Vào khuôn khổ của thị trường bất động sản
– TS-KTS. Lê Quang Ninh, Nguyên Giám đốc Chương trình Nghiên cứu Bảo tồn Cảnh quan Kiến trúc TP.
Tại sao không đưa nhà ven kênh rạch vào khuôn khổ của thị trường bất động sản để giải quyết căn bản phần nào cuộc sống đô thị tốt, để không còn tình trạng cưỡng chế, ép buộc mà là những lời mời gọi, quyên góp bằng những không gian sống tiện nghi kiểu đô thị thông minh … Theo một cách khác, các thành phố Trung Quốc đã biến cảnh quan sông nước thành những tòa nhà thấp tầng duyên dáng tại chỗ, ở Nhật Bản cũng có một số ngôi nhà ven sông tao nhã, truyền thống dân gian rất đáng ngưỡng mộ.
Ngô Nguyên
baodautu.vn
