Trong những tháng gần đây, thị trường bất động sản liên tục đón nhận những thông tin quan trọng về chính sách. Để khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa 13 đã đề ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Đây được coi là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai. Đây cũng là một trong những nội dung quan trọng được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10 tới. .
Thị trường đất đai Việt Nam hiện đang tồn tại cơ chế hai giá đất. Giá đất theo khung do Nhà nước ban hành để làm căn cứ tính nộp thuế hoặc tính giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng dự án. Giá đất thứ hai gọi là giá thị trường thường cao hơn khung giá nhiều lần. Trên thực tế, trong những năm qua, có sự chênh lệch rất lớn giữa hai mức giá này.
Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất nền sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường. (Hình ảnh minh họa – Ảnh: Báo Đầu tư)
Khung giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và ban hành 5 năm một lần. Đây là cơ sở để UBND tỉnh làm cơ sở xây dựng, công bố bảng giá đất trên địa bàn từng địa phương và áp dụng. Điều đó buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Nếu bỏ khung giá đất sẽ dẫn đến những thay đổi quan trọng. Nghĩa là, trước khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào phương pháp định giá đất và biến động giá đất thực tế để xây dựng bảng giá đất mới.
Với sự thay đổi này, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, chia nhỏ phần chênh lệch giữa bảng giá và giá thị trường.
Lý do bỏ khung giá đất
Nhiều chuyên gia trên thị trường cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp “cởi trói” cho giá đất cục bộ. Theo ghi nhận, đề xuất này đã nhận được rất nhiều sự ủng hộ của người dân.
Ghi nhận tại khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho thấy, giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước ban hành có sự chênh lệch khá lớn.
“Tôi đánh giá đất ở đây là đất kim cương, nhưng đã là kim cương rồi thì biết, không biết giá bao nhiêu. Có người rao bán 1 tỷ, trên 1 tỷ, có người rao bán trên 2,5 tỷ”, chị nói. Bà Phạm Thị Xuân Đỉnh, phố Đinh Tiên Hoàng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho biết.
“Trước COVID-19 là khoảng 2 tỷ / m2, thời điểm COVID-19 là 1,4 – 1,5 tỷ / m2”, chị Đinh Thị Bích, Đinh Tiên Hoàng, Hoàn Kiếm, Hà Nội cho biết. tốt.
Đó là mức giá mà một số cư dân đưa ra. Theo khảo sát trên một số trang web mua bán nhà đất, một số vị trí được rao bán lên đến hàng tỷ đồng. Trong khi đó, theo bảng giá đất mới nhất tại Hà Nội, giá đất tại một số vị trí trên địa bàn quận Hoàn Kiếm lên tới gần 188 triệu đồng / m2 với hệ số K cao nhất là 2,15 thì giá tại đây lên tới hơn 400 triệu đồng / m2.
Thực tế thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy, bảng giá đất của hầu hết các địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị trường, chỉ khoảng 30 – 60%.
“Các địa phương bị hạn chế bởi khung giá đất xây dựng của Trung ương, nhưng lần này sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương hoàn toàn độc lập, tự chủ, được phân cấp trong việc xây dựng bảng giá đất, hoàn toàn tự quyết định bảng giá đất phù hợp với thị trường và địa phương. điều kiện phát triển kinh tế – xã hội ”, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường, thông tin.
Sự chênh lệch giữa giá thị trường và bảng giá đất diễn ra ở nhiều địa phương khác. Do bảng giá đất và khung giá đất quy định như vậy cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng mua bán nhà đất 2 giá trên thị trường.
Chi phí thực hiện dự án, cụ thể là giải phóng mặt bằng, trong các dự án thu hồi đất, cũng sẽ phải tăng lên. Điều này có khiến giá nhà đất tăng lên không? Đây là câu hỏi được rất nhiều người dân và nhà đầu tư quan tâm và bàn luận trong vài tuần trở lại đây.
Lo sợ việc bỏ khung giá đất sẽ làm tăng giá nhà
Đối với những doanh nghiệp đã tích tụ ruộng đất và chuẩn bị quỹ đất để phát triển dự án, việc bỏ khung giá đất thực tế không ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm.
Tuy nhiên, với những doanh nghiệp phải tìm quỹ đất mới cho các dự án, việc bỏ khung giá đất hầu như không ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm đầu ra.
Còn đối với các doanh nghiệp đang tìm quỹ đất để phát triển dự án, việc bỏ khung giá đất có thể làm tăng chi phí đất, từ đó tiềm ẩn nguy cơ tăng giá bán sản phẩm đầu ra. Bởi theo tính toán, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành dự án chung cư, khoảng 20 – 30% giá thành nhà phố thấp tầng, khoảng 50% giá thành biệt thự. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tác động tăng giá này sẽ chỉ kéo dài trong ngắn hạn.
Một số ý kiến cho rằng việc bỏ khung giá đất không thể khiến giá nhà tăng đột biến. (Hình ảnh minh họa – Ảnh: Báo Đầu tư)
“Trước mắt, người dân sẽ phản ứng với câu chuyện bỏ khung giá đất nên khả năng nhận tiền đền bù có thể đẩy giá lên một chút”, TS Dương Kim Thế Nguyên, Trưởng khoa Luật cho biết. , Trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước UEH.
Về lâu dài, việc bỏ khung giá đất, kèm theo việc Nhà nước tăng thu thuế bất động sản, phí chuyển nhượng cao hơn… sẽ làm giảm sức hấp dẫn đầu tư vào đất nền.
“Nắm giữ bất động sản không còn lãi thì bán. Khi đó, nếu có thêm nguồn cung từ những người không có nhu cầu ở thực thì tôi nghĩ giá sẽ không quá cao”, TS Dương Kim Thế Nguyên nói. đã nhận xét.
Một số ý kiến cho rằng, hơn 10 năm qua, hầu hết các doanh nghiệp dự án đều phải bồi thường cho người dân bằng cách tự thỏa thuận theo giá thị trường nên việc bỏ khung giá đất không thể làm giá đất tăng đột biến. giá nhà.
“Giá thị trường đó cao gấp nhiều lần so với quy định trong bảng giá đất nên chúng tôi cho rằng lo lắng này là rất chính đáng, nhưng thực tế sẽ không xảy ra, bởi thời gian qua chúng tôi đã chứng kiến bảng giá đất tuy thấp nhưng chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại đều bán nhà theo giá thị trường ”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.
“Thị trường không chấp nhận việc giá bị đẩy lên quá mức chúng ta chấp nhận mua nên chúng ta đừng lo lắng về điều đó. Vì chúng ta đã để thị trường tự quyết định, anh ấy sẽ tự tính toán và vì vậy mọi người sẽ tính toán chặt chẽ. . với thực tế hơn “, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam,
Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, nhưng cần có những quy định, bước đi rõ ràng từ chính sách để giúp người dân và doanh nghiệp thích nghi, tạo chuyển biến. điều chỉnh phù hợp.
