Nghị quyết số 18-NQ / TW của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai, tạo động lực đưa nước ta phát triển thành cao -chúc mừng quốc gia phát triển vào ngày 16 tháng 6 năm 2022 ghi rõ:
“Bãi bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ, trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí, quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất và năng lực, đạo đức của thẩm định viên. viên nén. Bổ sung, hoàn thiện các quy định đảm bảo công khai, minh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm… ”.
Phương pháp định giá đất không rõ ràng
Với tinh thần trên, Nghị quyết số 18-NQ / TW khẳng định: “Có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.
Trong khi đó, Điều 129 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định: “1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất chung trên thị trường trong điều kiện bình thường; d) Tuân thủ các quy định, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; đ) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định; 2. Chính phủ quy định cụ thể về tiêu chuẩn, phương pháp định giá, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể ”.
Tuy nhiên, ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng đây là quy định chưa rõ ràng. Với quy định này, chúng ta phải làm rõ nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá đất chung trên thị trường trong điều kiện bình thường” cần được hiểu như thế nào? Cùng với đó, cũng cần làm rõ đâu là tình trạng bình thường, đâu là tình trạng sau sốt đất, là tình trạng trước hay sau quy hoạch? Thực ra, những vấn đề này ở nước ta đã được thảo luận, trao đổi từ lâu khi sửa đổi các luật đất đai năm 1993, 2003, 2013. Nhưng tiếc là mãi đến khi có dự thảo. Đến thời điểm này, chúng tôi vẫn chưa đưa ra được câu trả lời thỏa đáng.
Phải xác định rõ cơ quan định giá đất
Khoản 1 Điều 131 của dự thảo luật quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và đại diện cơ quan, tổ chức, đoàn thể có liên quan có chức năng tư vấn xác định giá đất. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định giá đất. Cơ quan định giá đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn về giá đất để thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể.
Về nội dung khoản 1 Điều 131 của dự thảo luật, tôi có một số ý kiến như sau:
Thứ nhất, dự thảo luật cần xác định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nhà nước cụ thể nào: Bộ phận định giá đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hay Sở Tài chính trong nội dung khoản 1 Điều 131? Vì quy định trên còn quá chung chung.
Thứ hai, với nội dung khoản 1 Điều 131, dự thảo luật vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện các cơ quan, đơn vị, tổ chức có liên quan có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Cần một cơ quan độc lập trong việc định giá đất
Tổng kết gần 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy, việc quy định giá đất cụ thể là thất bại của luật này. Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61, 62 Luật Đất đai năm 2013 mà không có sự thống nhất. của nhiều người bị tịch thu đất đai; Tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% số người dân khiếu kiện) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. đất thực tế trên thị trường.
Điều này là do ít nhất 2 lý do. Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 trao cho UBND tỉnh nhiều quyền hạn như quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể để làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi. trong khi chơi. ” ”Trong việc thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.
Thứ hai, Hội đồng định giá chưa đảm bảo tính độc lập theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ / TW. Bởi với quy định như khoản 1 Điều 131 của dự thảo luật thì Chủ tịch UBND tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện cơ quan, tổ chức, đoàn thể có liên quan có chức năng tư vấn xác định giá đất. Thành viên Hội đồng định giá hầu hết là đại diện các cơ quan, tổ chức công lập; chỉ có một cơ quan có kiến thức chuyên sâu về xác định giá đất là tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một quy tắc chung của bất kỳ hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu, thành phần như trên liệu có đảm bảo được tính độc lập của Hội đồng định giá hay không?
Tôi cho rằng nội dung khoản 1 Điều 131 của dự thảo luật nên được sửa đổi theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ / TW như sau: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) quyết định. giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Thủ trưởng cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện các cơ quan, đơn vị, tổ chức có liên quan có chức năng tư vấn xác định giá đất.
