Theo thống kê của Savills, đến năm 2025, nguồn cung tương lai của Tp.HCM dự kiến đạt 145.000 căn. Giá đất tăng cao đã đẩy giá chung cư lên cao. Cùng với quy hoạch bài bản, cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, Thành phố Thủ Đức, Quận 7 và Huyện Nhà Bè được kỳ vọng sẽ trở thành nguồn cung căn hộ chính của Tp.HCM. Trong đó, Thành phố Thủ Đức chiếm 48% thị phần nguồn cung tương lai; Quận 2 (cũ) sẽ chiếm khoảng 29%, đây là những khu vực có nguồn cung tương lai nhiều nhất.
Có thể thấy, thị trường căn hộ tại TP.HCM có nhiều biến động do dịch Covid-19 cũng như chính sách tín dụng thắt chặt. Tuy nhiên, ghi nhận trong quý II / 2022 của hầu hết các đơn vị tư vấn cho thấy, căn hộ chung cư vẫn được coi là kênh đầu tư bền vững cho các nhà đầu tư trung và dài hạn.
Theo thống kê của CBRE Việt Nam, sau một quý trầm lắng với chưa đầy 900 căn mở bán mới, thị trường đã chứng kiến nguồn cung mới tăng đột biến trong quý II / 2022. Nguồn cung mới bùng nổ với 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua tổng nguồn cung mới. cho cả năm 2021. Khu Đông, đặc biệt là Thủ Đức, đóng góp tới 88% nguồn cung mới.
Trong đó, phân khúc cao cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường, chiếm 93% nguồn cung mới trong quý II / 2022. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận một đợt mở bán mới trong khi phân khúc bình dân gần như mất nguồn cung mới kể từ Q1. Năm 2019.
Theo đơn vị này, căn hộ trung cấp đáp ứng đa số nhu cầu của người mua đang là sản phẩm được ưa chuộng nhất tại TP.HCM với thị phần lên tới 41% tổng nguồn cung lũy kế toàn thị trường.
Dù trải qua nhiều biến cố nhưng đại diện CBRE Việt Nam cho biết, giá căn hộ không có dấu hiệu đi xuống. Điều này sẽ không thay đổi từ nay đến cuối năm 2022 và hơn thế nữa. Việc nâng giá của các dự án vùng ven không chỉ góp phần thay đổi cơ cấu phân khúc sản phẩm về nguồn cung mới mà còn thúc đẩy tăng giá sơ cấp. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.455 USD / m2, tăng 2,7% Q2 / 2022 và 8,6% YoY. Phân khúc trung cấp được hưởng lợi nhiều nhất từ việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm với mức tăng giá 1,9% theo quý và 7,0% theo năm trong khi giá của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm từ 0,6 đến 3,8% so với phân khúc thứ hai. quý năm 2021.
Trên thị trường bất động sản TP.HCM, không có căn hộ thương mại nào có giá từ 2 tỷ đồng trở xuống, mức giá ghi nhận thấp nhất khoảng 36 triệu đồng / m2 (rất hiếm), cao nhất trên 300 triệu đồng / m2. . Tại một số dự án chung cư trên địa bàn Thủ Đức, giá bán căn hộ hạng A từ 55 triệu đồng / m2, tại quận 9 cũ và quận Thủ Đức giá vượt ngưỡng hơn 100 triệu đồng / m2. Đặc biệt, phân khúc biệt thự, nhà liền kề, theo số liệu khảo sát của các đơn vị nghiên cứu giá đã xác lập mặt bằng giá mới chạm ngưỡng lên tới 700 tỷ đồng / căn.
Điều đáng nói là dù thị trường khó khăn nhưng tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới hầu như không thay đổi theo năm, trung bình ở mức 72%.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, cùng với sự tăng trưởng tích cực của nguồn cung trong nửa đầu năm 2022, thị trường dự kiến sẽ chào đón khoảng 22.000 căn hộ trong năm nay. Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ dẫn đầu nguồn cung mới với hàng loạt đợt mở bán tại TP.HCM. Thủ Đức và Huyện Nhà Bè. Do ảnh hưởng của việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm, giá sơ cấp trung bình tại Tp.HCM dự kiến sẽ chững lại do giá nguồn cung mới đứng đầu phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân trong tương lai sẽ tiếp tục đến từ các địa phương vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và xa hơn nữa.
Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm, thị trường căn hộ sẽ gặp nhiều khó khăn trước mắt bao gồm vấn đề cấp phép; những thay đổi về quy định pháp luật và chính sách thắt chặt tín dụng; chi phí gia tăng và sự mất cân bằng của cung và cầu. Những thách thức này sẽ buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ diễn biến kinh tế vĩ mô và hoạch định các giải pháp tối ưu cho riêng mình.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành, CBRE Việt Nam cho biết, sau đại dịch, thị trường bất động sản nhà ở chứng kiến sự thay đổi tư duy của các nhà đầu tư. Yếu tố xanh và thân thiện với sức khỏe sẽ được bổ sung vào dự án nhằm đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống của người mua. Các khu vực lân cận của thành phố được dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh do cơ sở hạ tầng kết nối được cải thiện và giá cả tăng ở TP.HCM.
Theo nhận định của hầu hết các chuyên gia, những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn về nguồn cung sản phẩm mới, nhưng cũng có những xung lực mới lạc quan hơn, như kinh tế tăng trưởng trở lại; thúc đẩy xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua thúc đẩy đầu tư công; sự chênh lệch cung – cầu lúc này với lượng cầu lớn hơn cung, sẽ ảnh hưởng tích cực đến tâm lý triển khai dự án của các doanh nghiệp …
Không phủ nhận những khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải gánh chịu, nhưng nhìn nhận một cách khách quan, việc Chính phủ siết chặt quản lý sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững. Chỉ tính riêng số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản những tháng đầu năm 2022 đã tăng 73% so với cùng kỳ năm 2021 (6 tháng đầu năm đạt 16.600 tỷ đồng). Song cùng với đó, Quốc hội và Chính phủ cũng đã thông qua nhiều gói tài khóa lớn giúp nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng nhanh chóng phục hồi, như: Gói tài khóa 350.000 tỷ đồng đã được thông qua tại Nghị quyết. 43/2022 / QH15 hoặc gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất 2% …
Dự báo trong thời gian tới, đà tăng giá sơ cấp khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư vẫn rất lớn. Nhưng với sự vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước để xử lý những rủi ro, thách thức sẽ tác động tích cực đến sức bật của thị trường bất động sản nói chung.
