Trong văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có những nhận định khá chi tiết về thị trường, từ đó đưa ra nhiều khuyến nghị liên quan. giải pháp phát triển thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh và bền vững.
Ông cho biết, đến cuối năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã thích nghi và dần phục hồi, nhưng chỉ bằng 44% so với năm 2017 là năm đỉnh cao. Thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh; Đã hình thành một số khu đô thị mới, hiện đại với diện tích hàng trăm ha với cơ sở hạ tầng đồng bộ, đầy đủ tiện ích, dịch vụ là mô hình cần được khuyến khích phát triển. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu đáng lo ngại.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản đang có một số dấu hiệu đáng lo ngại.
Điển hình là tình trạng lệch cung – cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.
Ông Châu cho biết, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so với năm 2017 khi thị trường bất động sản TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà thì năm 2018 nguồn cung chỉ bằng 65,8%, năm 2019 chỉ bằng 53,6%, năm 2020 chỉ bằng 39,2% thì năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.
Hồ Chí Minh, nhà ở giá rẻ năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 là 0%. Ngược lại, nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 80,1% trong 6 tháng đầu năm. Nhà ở xã hội mới đáp ứng được 41% kế hoạch.
Qua đó, có thể thấy, thị trường bất động sản TP.HCM đã xuất hiện tình trạng lệch pha với phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi thiếu hụt nhà ở bình dân giá dưới 2 tỷ đồng. /căn hộ, chung cư. , thiếu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.
Chủ tịch HoREA cho rằng, sự lệch pha cung cầu đi đôi với sự lệch pha trên phân khúc thị trường, ở phân khúc nhà ở cao cấp đã khiến giá nhà liên tục tăng trong 5 năm qua. Đã xuất hiện nhà đất giá trên 500 tỷ đồng, căn hộ siêu sang trên 100 tỷ đồng và làn sóng “sốt ảo” đất nền, giá đất nông nghiệp không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản. động sản.
Trong khi đó, hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn đang bị ách tắc do vướng mắc pháp lý buộc người chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có sổ đỏ nên từ đầu năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ có 1 dự án. Nếu dự án đủ điều kiện chuyển nhượng thì doanh nghiệp được bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, bao gồm cả quyền chuyển nhượng dự án và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.
Với những điều kiện trên, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc, chậm phát triển, trầm lắng; Doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, thanh khoản giảm, khó tiếp cận vốn tín dụng, vốn huy động từ phát hành trái phiếu. Nhà đầu tư thứ cấp đang gặp khó do thị trường thứ cấp cũng trầm lắng và người có nhu cầu khó tạo nhà ở hơn trước.
Từ thực tế trên, Chủ tịch HoREA đề nghị cần đề ra một số giải pháp, trước mắt là tập trung thực hiện chủ trương của Nghị quyết 18-NQ / TW. Cụ thể, đến năm 2023, cần hoàn thành việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu.
Về giải pháp cụ thể, ông Châu cho rằng, trước tiên cần phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch.
“Như mới đây, TP.HCM có thông báo về việc đấu giá lại quyền sử dụng đất đối với 4 khu đất ở Thủ Thiêm. Đây là một tin vui cho thị trường bất động sản”, người này nói.
Thứ hai, đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TP.HCM về việc áp dụng phương pháp điều chỉnh sớm biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả các dự án trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất.
“Luật Đất đai dự kiến sửa đổi phù hợp với giá thị trường, nếu áp dụng điều này sẽ minh bạch, giảm thời gian làm thủ tục từ 3 – 5 năm xuống còn 15 ngày. Cán bộ, công chức sẽ không bị xử lý rủi ro pháp lý. ”, Đại diện HoREA phân tích.
Thứ ba, đề xuất thực hiện cơ chế hoán đổi diện tích đất công cộng xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư bàn giao cho Nhà nước 25-30% diện tích đất ở của dự án (hoặc tỷ lệ phần trăm theo quy định Nhà nước) để Nhà nước sử dụng vào mục đích an sinh xã hội, hoặc đấu giá đất để bổ sung ngân sách địa phương, như cách đây hơn 15 năm của TP.HCM đã làm.
“Phương thức này rất minh bạch, tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là đất đai, rút ngắn thời gian làm thủ tục“ định giá đất cụ thể ”, giúp cán bộ, công chức không phải chịu rủi ro về pháp lý. “trong thực thi công vụ, đồng thời giúp nhà đầu tư lường trước được các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và sớm triển khai dự án”, ông Châu nói.
Thứ tư, yêu cầu Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc không thắt chặt tín dụng bất hợp lý, nhưng đảm bảo tăng cường giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước, bảo đảm sử dụng vốn đúng mục đích. mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật quản lý linh hoạt, mềm dẻo và hiệu quả.
Thứ năm, đề nghị Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Nghị định 153/2020 / NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ nhằm mục đích phát hành trái phiếu. Phát hành trái phiếu đã trở thành một kênh huy động vốn xã hội hóa hữu hiệu cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.
Thứ sáu, đề nghị sửa khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở để bổ sung trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đô thị. thị trường nhà đất,…
