Vốn vào thị trường bất động sản thận trọng
Nguồn vốn vào thị trường bất động sản rất đa dạng, bao gồm vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân và vốn vay của các tổ chức tín dụng, vốn FDI, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc vay các tổ chức nước ngoài, huy động từ thị trường chứng khoán, từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản thiếu vốn.
Trong đó, vốn tín dụng từ hệ thống các tổ chức tín dụng được coi là nguồn vốn quan trọng. Nhưng trên thực tế, từ đầu năm 2022 đến nay, áp lực dòng vốn từ Ngân hàng tăng mạnh khi hết room tín dụng.
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trên cả nước đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng. cân bằng của toàn hệ thống. Trong đó tín dụng cho kinh doanh bất động sản tăng 8,19%, chiếm tỷ trọng 33%; Tín dụng bất động sản tự dùng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với thời điểm 31/12/2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).
Theo TS Nguyễn Minh Phong, về lý luận và thực tiễn đều cho thấy, việc tín dụng ngân hàng tập trung quá mức vào bất động sản sẽ tạo ra rủi ro lớn, ảnh hưởng không nhỏ đến an toàn của hệ thống tổ chức tín dụng. nói riêng và nền kinh tế nói chung. Điều này là do nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thường có thời gian cho vay dài (hiện khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian cho vay từ 10 – 25 năm), trong khi tiền gửi của hệ thống tổ chức tín dụng là chủ yếu (khoảng 80%) ngắn hạn, lãi suất thay đổi theo thị trường.
Đây là lý do để cả năm 2022, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục chỉ đạo kiểm soát dòng vốn cho vay bất động sản theo room tín dụng đã cấp cho các ngân hàng; thường xuyên rà soát, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, trong đó có lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn sử dụng để tài trợ cho hoạt động của các tổ chức tín dụng. cho vay trung dài hạn, tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, trọng tâm là tín dụng bất động sản.
Tất yếu dòng vốn thận trọng chảy vào bất động sản là khó khăn của thị trường.
Kịch bản khó xảy ra khi thị trường thiếu vốn
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, có nhiều nhóm bị ảnh hưởng khi dòng tiền trục trặc.
Đầu tiên, các nhà phát triển chủ sở hữu của các dự án. Nhà đầu tư buộc phải có 20%, theo quy định là 20% để đền bù giải phóng mặt bằng. Có mặt bằng rồi mới tính đến các vấn đề khác như: huy động vốn, nộp thuế… thì chủ đầu tư vẫn phải tiếp tục vay. Trong hệ thống cho vay, ngoài tiền của khách hàng, chủ đầu tư còn ứng trước tiền của các nhà cung cấp và phần còn lại vẫn phải có vốn tín dụng.
Khi các chủ đầu tư đang triển khai thì dự án suôn sẻ vì dòng vốn, khi dừng lại, nhất là các dự án dở dang sắp hoàn thành thì các dự án này cũng bị dừng ngay. Không có thanh khoản để trả các khoản thanh toán cho công nhân, nhà thầu và nhà cung cấp.
Ông Định thẳng thắn cho rằng, việc dừng đó dẫn đến hệ lụy, nhất là nguy cơ không có sản phẩm trả cho khách và dẫn đến nhiều hệ lụy có thể bị khách kiện… và đặc biệt là không lấy được thêm tiền của khách. khách hàng, đặc biệt là các công ty phát hành trái phiếu.
“Tôi đang hình dung tháng 10 sắp tới sẽ có nhiều doanh nghiệp phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền ở đâu để trả, vấn đề này gặp rất nhiều hệ lụy, khó khăn, nguồn cung ra thị trường giảm…. Do dự án đình trệ. Thị trường khó khăn do rào cản pháp lý, thậm chí nhà đầu tư thoát khỏi rào cản bắt tay vào chạy cũng phải dừng lại do vướng vốn “, vị chuyên gia này nói.
Trong giai đoạn trước, việc bơm tiền vào các hoạt động mua bán đất nền rất dễ xảy ra. Do đó, có một dòng vốn chảy vào khiến thị trường bong bóng và sụp đổ nhanh hơn. Giá cũng bị đẩy nhanh hơn, giá bán tăng chóng mặt ở nhóm đất nền này kéo theo làn sóng tăng giá của các sản phẩm thị trường phổ thông. Từ đó đẩy giá các sản phẩm chủ đạo như căn hộ, chung cư, v.v.
Một phần nguyên nhân là do các ngân hàng phải hãm dòng vốn vào thị trường bất động sản. Dòng vốn vào thị trường phi chính thức quá dễ dàng và các ngân hàng thấy có bong bóng rồi dừng lại là điều hợp lý, ngân hàng cần bảo vệ an toàn hệ thống.
Theo chuyên gia này, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và hệ quả từ thị trường và nhóm thứ hai là các hoạt động trong vùng ảnh hưởng lan tỏa, là nhóm ảnh hưởng đến ngành.
Theo thống kê, có hơn 30 ngành nghề bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản như: vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… và chủ dự án không có tiền đóng, các ngành này cũng bị ảnh hưởng, ngừng hoạt động do không được trả lương cho người lao động và các yếu tố đầu vào của họ… Gây hậu quả kinh tế chung.
Thứ ba là khách hàng làm ra sản phẩm nhưng không bán được trong khi người lao động thu nhập thấp, đối tượng chính sách không có tiền mua, còn phải sử dụng hạn mức tín dụng nhiều. Nếu không tiếp cận được các hạn mức tín dụng này, sản lượng thị trường sẽ đi xuống.
Trên cơ sở phân tích các nhóm bị ảnh hưởng bởi dòng tiền, ông Đính nêu quan ngại về diễn biến tiêu cực khi tình trạng khan hiếm vốn kéo dài.
