Bán lỗ cũng không dễ
Nhiều tháng nay, trên các diễn đàn môi giới thường xuyên xuất hiện thông tin chào bán các sản phẩm bất động sản (phần lớn là căn hộ chung cư) với mục đích “cắt lỗ”. Liên hệ với một tài khoản tên Anh Khoa (địa chỉ tại Q.Thủ Đức, TP.HCM) trên trang rao vặt www.batdongsan.com.vn thì được biết căn hộ rao bán thuộc dự án chung cư nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ (Phước Kiển. xã, huyện Nhà Bè), diện tích hơn 90 m2, giá bán 3,7 tỷ đồng bao gồm nội thất, thấp hơn giá thị trường khoảng 200 triệu đồng (môi giới tư vấn).
“Do cần tiền gấp nên tôi chấp nhận bán lỗ, nếu đồng ý mua thì cứ đến xem và làm hợp đồng”, chủ tài khoản này cho biết.
Một trường hợp khác, anh Trần Văn Kỳ (ngụ Q.8, TP.HCM) chia sẻ, cuối năm 2019, vợ chồng anh quyết định mua một căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 85 m2 tại Dự án Citi Home (TP. Hồ Chí Minh). Thủ Đức) với giá 2,5 tỷ đồng, trong đó 70% vốn vay ngân hàng.
Anh Kỳ cho biết, những năm đầu nhận nhà, vợ chồng anh còn phấn khởi vì áp lực trả nợ không lớn do vẫn được bố mẹ hai bên chu cấp, nhưng từ đầu năm 2022, lãi suất bắt đầu tăng nhanh trở lại. Không còn nhận được sự hỗ trợ tài chính từ gia đình, thu nhập giảm sút nên việc trả nợ gốc và lãi hàng tháng trở thành nỗi ám ảnh.
Anh Kỳ cho biết, tổng thu nhập hàng tháng của hai vợ chồng khi mới mua nhà là gần 50 triệu đồng, nhưng từ quý III / 2021 đã giảm xuống còn dưới 40 triệu đồng. Từ tháng 10 năm ngoái đến nay, mỗi tháng vợ chồng anh phải bỏ ra số tiền riêng 30 triệu đồng để trả nhà, ngân sách gia đình luôn cạn kiệt trước mỗi kỳ lương, chi tiêu phải tằn tiện mới trả được nợ.
Áp lực tài chính quá lớn, lại có con nhỏ, vợ chồng anh Kỳ phải bán căn hộ với giá 2,5 tỷ đồng nhưng 6 tháng nay vẫn không có người mua. “Dù bán đúng giá lúc mua, chưa kể trả lãi ngân hàng 2 năm qua lỗ hàng trăm triệu đồng nhưng chưa bán được”, Kỳ than thở.
Theo bà Trần Thùy Linh, Phó Giám đốc Công ty Đức Linh Real, việc thông tin rao bán cắt lỗ được đăng tải tràn lan dễ tạo cảm giác nhiều nhà đầu tư đang tháo chạy khỏi thị trường bất động sản. Nhưng trên thực tế, điều này không diễn ra trên diện rộng mà chủ yếu ở các dự án nhỏ, xa trung tâm, tiện ích, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ …, nhất là ở nhóm chủ đầu tư sử dụng nhiều vốn vay ngân hàng.
“Hiện lãi suất huy động có dấu hiệu tăng nên khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay mua nhà có thể được điều chỉnh tăng. Các nhà đầu tư vay vốn ngân hàng dự báo nếu lãi suất tăng sẽ khó chịu áp lực trả nợ nên sẽ phải bán nhanh để cơ cấu lại dòng tiền đầu tư ”, ông Linh nói và dự báo từ nay đến cuối năm, phân khúc đang chịu áp lực bán sẽ tập trung vào nhóm khách hàng mua căn hộ hình thành trong tương lai bằng vốn vay ngân hàng.
 |
|
Cần quan tâm đến giá bán và tính pháp lý của bất động sản trước khi xuống tiền. Ảnh: Tăng Triển |
Khai thác cho thuê, tại sao không?
Giữa ý định bán lỗ để ra hàng nhưng không được, chị Nguyễn Kim Ngân (40 tuổi, ngụ TP.HCM), chủ căn hộ tại dự án APEC Mandala Phú Yên chia sẻ. , trong trường hợp cô ấy đã mua nó rồi. Nếu không bán được, bạn cần tính đến giải pháp cho thuê để tạo thu nhập.
“Đối với căn hộ dịch vụ, có hai giải pháp chính là thuê không nội thất và đầu tư nội thất để cho thuê theo ngày”, chị Ngân cho biết thêm, nếu thuê không nội thất thì giá thuê tùy thuộc vào vị trí và hướng của căn hộ, phổ biến ở 3-5 triệu đồng / tháng, tương đương với lãi suất ngân hàng hiện hành. Nếu đầu tư nội thất và thuê theo ngày thì giá thuê sẽ cao hơn nhưng phải tính toán kỹ lưỡng chi phí đầu tư.
Đối với trường hợp tự kinh doanh, bà Ngân cho biết, chủ nhà sẽ phải tìm kiếm khách hàng và làm các công việc nhà như giặt giũ, dọn dẹp… cho chính căn hộ của mình. Giải pháp này thường tốn nhiều thời gian, công sức mà lợi nhuận thu về không cao. Do đó, phương án hợp lý nhất là thuê bên thứ ba vận hành.
“Tôi chọn phương án này và tháng đầu tiên tôi kiếm được hơn 8 triệu đồng, chưa kể các chi phí như quản lý, điện, nước… vì phải chờ đến cuối tháng mới quyết toán được với ban lãnh đạo”, chị Ngân nói. nói. cho biết và đưa ra lời khuyên, với phương án này, gia chủ nên đầu tư nội thất tốt vì nó sẽ làm tăng giá trị căn hộ, còn những đồ lặt vặt như chăn, ga, gối, đệm… thì tùy khách quyết định. Giá của mỗi người điều hành để lựa chọn bàn ghế phù hợp, chất lượng tốt hơn, phòng càng đẹp thì giá thuê càng cao.
“Ngoài ra, chủ nhà trọ cần ấn định mức giá tối thiểu với đơn vị vận hành vì ban đầu họ có thể cho thuê với giá rất rẻ để thu hút khách hàng. Làm như vậy, lượng khách thuê sẽ đông nhưng sau khi trừ chi phí vận hành thì chủ nhà chẳng còn gì. Khi làm việc với đơn vị vận hành, cần quy định rõ các khoản phí như phí bán hàng, phí nhận phòng, trả phòng, phí giặt là, dọn phòng… ”, bà Ngân nói.
Trong giai đoạn bế tắc mọi nguồn vốn như hiện nay, ông Hà Vũ Thắng, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Thành Nam cho rằng, trước khi mua căn hộ, khách hàng nên cân nhắc tỷ trọng vốn vay. càng ít càng tốt để tránh áp lực trả nợ, tốt nhất là dưới 50% giá trị tài sản. Việc vay 70 – 80% giá trị căn hộ sẽ gặp nhiều áp lực hơn khi lãi suất thả nổi sau khi hết thời gian ưu đãi.
“Nếu tổng thu nhập của cả gia đình dưới 50 triệu đồng / tháng và mới tích lũy được 20-30% giá trị căn hộ thì đừng cố vay tiền mua nhà bằng mọi giá. Cần sáng suốt lựa chọn giữa việc mua căn hộ nhỏ, thay vì mua nhà lớn, hoặc cân nhắc tiếp tục thuê nhà một thời gian, đợi dòng tiền tích lũy đạt ngưỡng an toàn rồi mới xuống tiền mua. một căn nhà ”, ông Thắng đưa ra lời khuyên và cho biết thêm, nhóm khách hàng đang rao bán thời điểm này đa phần thiếu kinh nghiệm mua nhà, vì thời gian đầu họ chỉ cần thanh toán 15-20% là có thể mua được nhà. trả trước giá trị căn hộ và được ân hạn lãi gốc, khi nhận nhà cảm giác khá nhẹ nhàng nhưng khi hết thời gian ưu đãi thì áp lực trả nợ lại xuất hiện.
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính, Savills Hà Nội, đánh giá, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn do cả yếu tố chủ quan và khách quan. Do đó, nhà đầu tư cần thường xuyên đánh giá lại giá trị danh mục bất động sản của mình để có thể đưa ra quyết định phù hợp.
“Với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, trước khi quyết định xuống tiền, cần quan tâm đến giá bán và tính pháp lý của bất động sản. Ngoài ra, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô diễn biến phức tạp như hiện nay, nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng khi sử dụng đòn bẩy tài chính để tránh lặp lại tình trạng ‘chết trên tài sản’ như đã từng xảy ra trong thời gian qua ”. , Bà Vân lưu ý.
