Những “nỗi khổ” khi thu hồi đất
Dự án đường vành đai 3 TP.HCM dài 76,34 km là một trong những dự án trọng điểm ở khu vực phía Nam, là tuyến đường kết nối quan trọng từ Đồng bằng sông Cửu Long, miền Đông Nam bộ, miền Tây. Nguyên, Nam Trung bộ với Tp. Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP lần thứ 13 cũng xác định, trong nhiệm kỳ này sẽ tập trung nguồn lực ưu tiên đầu tư các tuyến đường vành đai tại các thành phố lớn, trong đó có đường vành đai 3 TP.
Tuy nhiên, một trong những khó khăn lớn nhất được lãnh đạo UBND TP.HCM trình lên Thủ tướng Chính phủ trong hội nghị bàn giải pháp thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công cách đây không lâu là vấn đề giải phóng mặt bằng. Chủ trương đã được phê duyệt, ngân sách đã được phê duyệt nhưng dự án đi qua nhiều khu vực dẫn đến giải phóng mặt bằng phức tạp, trong khi cơ chế thu hồi đất hiện nay vẫn còn nhiều “gợn sóng”.
Đây cũng là thực trạng chung tại các dự án hạ tầng quan trọng ở nhiều địa phương được Bộ Kế hoạch và Đầu tư nêu trong báo cáo về việc chậm giải ngân vốn đầu tư công 7 tháng đầu năm 2022, chỉ đạt 34,47% kế hoạch được giao. Thủ tướng. Trong đó, chỉ có 12 cơ quan, địa phương đạt tỷ lệ giải ngân trên 50% và 41/51 bộ, cơ quan trung ương và 18/63 địa phương đạt dưới mức bình quân chung của cả nước.
Bên cạnh những nguyên nhân cụ thể, vướng mắc về thể chế, chính sách là một trong 3 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm giải ngân vốn đầu tư công, nhất là liên quan đến công tác bồi thường, thu hồi đất các dự án. bản án công khai.
Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai, cơ chế chuyển nhượng đất đai có hai hình thức cơ bản là bắt buộc và tự nguyện. Trong đó quy định bắt buộc Nhà nước phải đứng ra thu hồi để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, công cộng, phát triển kinh tế – xã hội …. Nếu người sử dụng đất không phải là nhà đầu tư tư nhân mà không bị thu hồi đất. Nhà nước và đáp ứng một số điều kiện khác thì được tự do thỏa thuận với người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo PGS.TS. GS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội, cả hai cơ chế hiện hành đều chứa đựng những yếu tố “nhạy cảm” có thể dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp.
Chẳng hạn, Điều 62 – Luật Đất đai 2013 quy định dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các khu đô thị mới, các dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) thuộc danh mục thực hiện các dự án thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, nhưng trên thực tế vẫn có trường hợp sau khi thu hồi đất không triển khai dự án thì xin chuyển thành đất ở đô thị, thương mại rồi bán với giá cao gấp vài chục, thậm chí vài trăm lần so với giá đền bù cho người dân.
Trong khi đó, dự án do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện không được nhận chuyển nhượng trực tiếp quyền sử dụng đất nên Nhà nước buộc phải can thiệp thu hồi đất, nếu không dự án chắc chắn không thể thực hiện được. như đã hứa.
Hiện nay, một phương thức được nhiều nhà đầu tư nước ngoài áp dụng là liên kết với nhà đầu tư trong nước, sau đó xin cơ chế lập dự án và thực hiện phương thức chuyển nhượng tự thỏa thuận theo Điều 73 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, từ đây lại nảy sinh câu chuyện mà nhiều chủ đầu tư các dự án đã thỏa thuận đền bù xong với hầu hết các hộ dân trong diện giải tỏa, chỉ một bộ phận nhỏ không chịu di dời khiến toàn bộ dự án bị ngợp. sự tắc nghẽn.
Chẳng hạn, Cần Thơ đang áp dụng hai khung chính sách để thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với các dự án vay vốn đầu tư xây dựng của Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) … thì áp dụng khung chính sách của ngân hàng, còn các dự án sử dụng vốn thì áp dụng. Kinh phí được áp dụng theo chính sách quy định của Luật Đất đai 2013.
Tuy nhiên, do có sự chênh lệch lớn về quyền lợi giữa hai khung chính sách nên hầu hết các hộ dân được đền bù theo quy định của Luật Đất đai đều không đồng tình và yêu cầu được đền bù theo khung chính sách của ngân hàng (Khu đô thị). khu phố mới trên đường Võ Văn Kiệt – Diện tích 35 ha …) dẫn đến khó khăn trong công tác vận động, kiểm đếm, nhận tiền đền bù và bàn giao mặt bằng cho dự án.
Hoặc tại Tp. Hải Phòng, giai đoạn 2021-2022, địa phương này có 13 dự án đầu tư công với tổng mức đầu tư được phê duyệt ban đầu hơn 14.634 tỷ đồng, nhưng sau đó phải điều chỉnh lên hơn 17.323 tỷ đồng với lý do đơn giản. giá bồi thường giải phóng mặt bằng tăng, bình quân gấp 8,4 lần so với thời điểm phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. Đặc biệt, tại huyện Thủy Nguyên, có địa bàn tăng tới 15 lần.
Không chỉ các dự án công, các dự án tư nhân cũng gặp vướng mắc về cơ chế bồi thường GPMB. Chủ tịch Hội đồng quản trị một tập đoàn bất động sản lớn có trụ sở tại Hà Nội chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về một dự án tại Đông Anh đang gặp bế tắc vì không nhận được sự đồng thuận của người dân. trong việc đền bù vì bảng giá đất của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường tại nhiều khu đất xung quanh.
Tương tự, chủ đầu tư một dự án bất động sản tại Hòa Bình cho biết vẫn chưa thể đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án do vướng mắc trong khâu bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo người này, chính quyền địa phương đã ra quyết định thu hồi đất với kinh phí bồi thường theo mục tiêu “phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích của đất nước và công ích” từ nhiều năm trước, và người dân cũng đã chấp nhận. quyết định của tỉnh. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, nhiều người dân không chấp nhận ký vào biên bản đền bù theo giá cũ, do giá đất quanh khu vực triển khai dự án đã tăng rất cao khiến dự án tiếp tục dậm chân tại chỗ.
Sự hài hòa là quan trọng lợi ích
Sau gần 10 năm thi hành, trước thực tế, Luật Đất đai 2013 cần phải sửa đổi, trong đó mâu thuẫn rõ nhất là quy định “thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (gọi tắt là tại Điều 62), trong đó khái niệm “lợi ích quốc gia” được hiểu theo nhiều cách khác nhau trong thực tế và tùy từng thời điểm, dẫn đến khiếu kiện.
Tổng hợp của Thanh tra Chính phủ cho thấy, có tới 70 – 80% các vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai, trong đó phần lớn là do thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Vì vậy, Nghị quyết số 18-NQ / TW mới ban hành đã yêu cầu làm rõ việc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các chủ thể trong quan hệ đất đai và đã được đưa vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến. rộng rãi kiến.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, chuyên gia luật đất đai, Điều 67 của dự thảo quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm 8 khoản và vẫn không thay đổi. sử dụng kỹ thuật liệt kê các loại dự án; phân loại dự án theo cấp quyết định, phê duyệt đầu tư; vốn sử dụng … giống như Luật Đất đai năm 2013, chưa làm rõ bản chất, nội dung của việc thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, nội hàm của lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
“Thực tế sinh động của cuộc sống luôn xuất hiện những loại dự án mới phải thu hồi đất nên việc áp dụng kỹ thuật xây dựng pháp luật theo phương thức liệt kê, ‘gọi tên’ dự án dẫn đến việc phải sửa luật. bổ sung thêm các loại dự án mới, chưa kể phải ‘gọt chân cho vừa giày’ để phù hợp với một trong các loại dự án mà pháp luật đã liệt kê đủ điều kiện thu hồi đất ”, ông Định nói.
Liên quan đến vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến lưu ý, việc điều chỉnh chênh lệch “địa tô” giữa các chủ thể trong quan hệ đất đai trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần cụ thể hơn, nhất là giá đất sử dụng trong quyết toán đất đai. Các thỏa thuận đền bù và thu hồi cần có tỷ lệ chính xác là 80% hoặc 85% giá thị trường trong điều kiện bình thường, chứ không phải quy định “phù hợp” như hiện nay.
Nếu giữ quan niệm mang tính định tính cao như “phù hợp” sẽ dễ dẫn đến sự tùy tiện cho các cơ quan thẩm định. Chưa kể, cần bổ sung, làm rõ khái niệm giá thị trường là thị trường để tổ chức thẩm định giá có cơ sở xác định.
Ngoài ra, một vướng mắc nữa là dự thảo vẫn quy định UBND tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất và Sở Tài nguyên và Môi trường được thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất. Sau khi giá đất được đơn vị tư vấn xác nhận sẽ trình ra Hội đồng thẩm định giá.
Trong khi đó, hội đồng thẩm định giá vẫn giữ nguyên như quy định cũ, chủ tịch UBND là chủ tịch hội đồng, đại diện cơ quan, tổ chức có liên quan và đại diện tổ chức có chức năng tư vấn thẩm định giá. . đất đai, nhưng nguyên tắc của hội đồng là làm việc theo nhóm và quyết định theo đa số. Như vậy, quyết định cuối cùng về bảng giá đất sẽ phụ thuộc chủ quan vào ý chí chủ quan của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, chưa thực sự phù hợp.
Ninh Việt
