Giá đất

Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND tỉnh được đánh giá là “thấp hơn đáng kể so với giá thị trường”. Có thể dễ dàng trích dẫn một ví dụ, nhưng không có bằng chứng pháp lý nào chứng minh cho ý kiến ​​này. Tức là cái đúng hay sai của giá đất thị trường là trạng thái “vô nghĩa” thấy chưa có cơ sở pháp lý chứng minh.

Nhiều cán bộ địa phương trong ngành nhờ tôi tư vấn khi gặp trường hợp mất tài sản công từ khoảng 10 năm trước. Bây giờ làm giá vô tội vạ, giá đất tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Do đó, giá trị tổn thất trước đây không lớn nhưng vẫn có thể được xếp vào loại tội phạm nghiêm trọng. Điều này cũng khiến nhiều cán bộ quản lý đất đai ở địa phương rất lo lắng … Tôi biết đây là vấn đề rất khó do các khái niệm pháp lý chưa rõ ràng.

Tôi cũng đã tham dự nhiều cuộc hội thảo về giá đất và thấy có điều gì đó chưa thống nhất trong suy nghĩ. Cũng có ý kiến ​​cho rằng không có giá đất thị trường – vật lên xuống thất thường; nóng và lạnh; khác nhau ở từng thời điểm – chỉ có giá đất do Nhà nước quy định. Tôi cho rằng cách hiểu này không ổn vì người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau mà không cần biết giá đất của Nhà nước, hai bên thuận mua vừa bán. Hơn nữa, Nhà nước có quy định cũng phải dựa trên cơ sở nhất định, không thể “tùy ý”.

Cách đây 20 năm, với Nghị quyết 26-NQ / TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai và Luật Đất đai năm 2003, lần đầu tiên pháp luật quy định “Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất”. trên thị trường”.

Nghị định 188/2004 / NĐ-CP khi đó quy định giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong thực tế giao dịch chung, hai bên giao dịch không bị ảnh hưởng bởi pháp luật. các yếu tố bên ngoài hoặc bên trong. Năm 2007, Nghị định 123/2007 / NĐ-CP đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ nghĩa của “thị trường trong điều kiện bình thường”, tức là không “sốt” cũng không “đóng băng”.

Cho đến khi có Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” tiếp tục được bảo đảm (Điều 112 về nguyên tắc và phương pháp định giá đất) và bỏ qua định nghĩa của khái niệm này. khái niệm “giá đất thị trường”.

Vậy các nước khác trên thế giới làm như thế nào? Các nước sử dụng cơ chế thị trường đều quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp với thị trường là điều đương nhiên. Giá đất thị trường được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia là bao nhiêu.

Các sách giáo khoa về định giá đất cho rằng “định giá là một nghề thể hiện cả nghệ thuật và khoa học, đòi hỏi phải có kiến ​​thức về toán học, thống kê, tự nhiên, quy hoạch, sử dụng đất, nông nghiệp, xây dựng, hành vi con người – xã hội, lợi ích cộng đồng, thị trường .. Tôi nghĩ điều này cần nhiều kiến ​​thức, nhưng cũng đúng nếu áp dụng ở Việt Nam nói riêng và Á Đông nói chung cũng phải có kiến ​​thức về tâm linh và phong thủy.

Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giúp chúng ta hình dung rằng giá đất trên thị trường không phải là một giá trị cố định, chính xác cho một thửa đất. Nó vẫn tồn tại, nhưng dao động trong một khoảng giá trị nhất định và một khoảng thời gian nhất định. Từ đó có thể cho rằng giá thị trường là giá giao dịch ước tính có đủ độ tin cậy và tin cậy.

Định nghĩa về giá trị thị trường của Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVS) là “Số tiền ước tính cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người mua và người bán, trong một giao dịch trong một thời gian cần thiết sau khi tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không ép buộc ”. Theo ước tính, không thể có con số chính xác tuyệt đối mà chỉ có con số đáng tin cậy nhất từ ​​số liệu thống kê thu được từ các giao dịch cụ thể trên thị trường.

Theo định nghĩa định giá nêu trên, việc cần làm là phải có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Ở Việt Nam không tồn tại mức giá này do bảng giá đất thấp hơn thị trường nên trên hợp đồng chuyển nhượng, hai bên cũng ghi giá thấp hơn thị trường để “trốn thuế”. Ai cũng biết giải pháp là phải tăng dần bảng giá đất lên mặt bằng thị trường trên cơ sở khảo sát thị trường.

Nhiều người có thể phản bác rằng việc tăng bảng giá đất có thể khiến thuế cao hơn, người dân không thể chịu đựng được. Nếu vậy, áp dụng giải pháp hạ thuế suất cũng không sao.

Giải pháp cuối cùng được đưa ra là: Đưa định nghĩa giá đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sắp ban hành; Chú trọng thuế sử dụng đất, giảm thuế suất chuyển nhượng quyền sử dụng đất để các bên ghi nhận giá đất thực trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường; và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để lập dự toán giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất của một năm nhất định có thể được tính bằng giá đất trung bình của hai hoặc ba năm trước đó, sau khi loại trừ các giá trị ngoại lai.

Ở các nước công nghiệp phát triển, chỉ cần xác định giá đất của Nhà nước bằng 70 – 80% giá đất thị trường là đủ. Việt Nam cũng nên làm theo các thông lệ và phương pháp tốt như vậy.

Đặng Hùng Võ