Khi nhu cầu của các nhà đầu tư đối với trái phiếu bất động sản của Trung Quốc gần đạt mức cao nhất vào năm 2018, hoàn toàn có khả năng một chủ ngân hàng đạt được một hợp đồng trị giá hàng triệu đô la trong khi chúc mừng khách hàng trong một ngày. Du ngoạn quanh Cảng Hồng Kông trên du thuyền.
Mỗi tuần, các công ty bất động sản Trung Quốc có thể thực hiện một số đợt phát hành trái phiếu và loại tài sản này có mặt trong các danh mục đầu tư trên khắp thế giới – từ công ty quản lý đầu tư của Mỹ Pimco đến ngân hàng Thụy Sĩ UBS.
Giờ đây, hãng tin Bloomberg nói rằng thị trường trái phiếu bất động sản trị giá 203 tỷ USD của Trung Quốc “gần như chết” và các nhà đầu tư nước ngoài đang phải gánh chịu thiệt hại.
Sức hút lớn của trái phiếu bất động sản Trung Quốc
Trong thập kỷ qua, trái phiếu bất động sản không khuyến nghị “rác” của Trung Quốc được coi là một trong những thương vụ trái phiếu doanh nghiệp phổ biến và sinh lời cao nhất thế giới. Cơ sở cho sức hấp dẫn của trái phiếu bất động sản Trung Quốc là sự phát triển bùng nổ của ngành bất động sản – một động lực tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Ngoài việc được phát hành tại thị trường Trung Quốc đại lục cho các nhà đầu tư trong nước, các trái phiếu này còn được phát hành quốc tế tại thị trường tài chính Hong Kong để thu hút vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Kể từ khi đợt trái phiếu bất động sản đầu tiên của Trung Quốc xuất hiện vào năm 1997, các nhà đầu tư tổ chức như ngân hàng Thụy Sĩ Credit Suisse hay ngân hàng Mỹ Goldman Sachs đã dẫn dòng vốn quốc tế vào một lớp nhà đầu tư. Thuộc tính lợi nhuận rất cao và tỷ lệ vỡ nợ cực kỳ thấp. Trong thời đại tài sản có lợi suất âm, trái phiếu bất động sản của Trung Quốc giữ một vị trí quan trọng đối với nhiều quỹ trái phiếu toàn cầu đang tìm cách củng cố lợi nhuận của họ. Ngay cả các quỹ hưu trí lớn và các công ty bảo hiểm cũng mua những trái phiếu này.
Andy Chang, cựu nhân viên trái phiếu Trung Quốc tại một công ty tài chính toàn cầu, cho biết: “Hong Kong là một cửa sổ để thế giới tiếp cận với khoản nợ có lợi suất cao của Trung Quốc và chứng kiến kỷ nguyên vàng đó. lớn trong năm 2018 – cho biết trong một cuộc phỏng vấn với Bloomberg. Giờ đây, ông Chang đã chuyển sang làm chiến lược gia cho công ty tư vấn tài chính Hermitage Capital.
Trong giai đoạn thị trường đầy biến động, chỉ có một lần công ty bất động sản lớn của Trung Quốc bị vỡ nợ trong các khoản thanh toán trái phiếu. “Bữa tiệc” kéo dài đến năm ngoái, khi chiến dịch kiểm soát nợ trong ngành bất động sản của Chính phủ Trung Quốc khiến khả năng huy động vốn bắt đầu bị siết chặt từ cuối năm 2020. Các dự án bị đình chỉ. Tình trạng đình trệ đã dẫn đến các cuộc biểu tình của người mua nhà. Gần đây, người mua nhà tại hơn 100 thành phố ở Trung Quốc đã từ chối tiếp tục thanh toán các khoản vay mà họ đã vay từ ngân hàng để mua căn hộ trong các dự án chưa hoàn thành.
Trước đó, hầu hết mọi người đều tin rằng chính phủ Trung Quốc sẽ giải cứu các đại gia bất động sản đang gặp khó khăn của nước này. Nhưng rồi hy vọng này đã tan thành mây khói khi “gã khổng lồ” China Evergrande Group – công ty bất động sản có trái phiếu đáo hạn vào năm 2025 từng là một trong những trái phiếu có tính thanh khoản cao nhất và được giao dịch nhiều nhất trên thế giới. thế giới – rơi vào tình trạng vỡ nợ vào tháng 12 năm 2021. Từng có thị giá lên tới 1,05 USD / mệnh giá 1 USD, trái phiếu này của Evergrande hiện đang được giao dịch ở mức 0,07 USD / mệnh giá 1 USD.
Số vụ vỡ nợ trong ngành bất động sản Trung Quốc đang tăng nhanh, hơn 100 tỷ USD vốn hóa thị trường của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đã “bốc hơi”, và các công ty môi giới trái phiếu ở Hong Kong. không còn ký được những hợp đồng béo bở.
Quỹ trái phiếu Trung Quốc có lợi suất cao của Fidelity International Ltd. đã mất hơn 37% tính đến thời điểm hiện tại và tài sản của quỹ được quản lý đã giảm xuống còn 985 triệu đô la, chưa bằng một nửa so với mức đỉnh vào giữa năm 2021. Quỹ của Value Partners Group Ltd. hao hụt 32%. Sau nhiều tháng khẳng định điều tồi tệ nhất đã qua, những gã khổng lồ quản lý tài sản như BlackRock Inc. và UBS Group AG đang dẫn đầu việc giảm nắm giữ trái phiếu bất động sản.
Những nghi ngờ về sức khỏe tài chính của một số công ty bất động sản Trung Quốc bắt đầu âm ỉ từ vài năm trước. Evergrande, công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, đã trải qua những cuộc khủng hoảng thanh khoản liên tiếp trong thập kỷ qua. Tuy nhiên, không ai có thể ngờ rằng chính phủ Trung Quốc lại sẵn sàng chấp nhận để ngành bất động sản nước này sụt giảm thảm hại như vậy.
“Không ai có thể đoán trước được điều này. Nếu ai đó nói với bạn rằng họ có thể đoán trước được, thì họ là thiên tài hoặc họ đang nói dối “, Desmond How, Giám đốc đầu tư trái phiếu tại Gaoteng Global Asset Management Ltd., ông Desmond How, cho biết.
KHI CHÍNH SÁCH THAY ĐỔI
Nhiều quỹ đầu tư trái phiếu bất động sản của Trung Quốc hiện đang phải đối mặt với sự rút lui mạnh mẽ của nhà đầu tư sau khi bị thua lỗ nặng. Giá trị tài sản do công ty quỹ đầu cơ BFAM quản lý đã giảm khoảng 1/3 trong năm qua xuống còn hơn 3 tỷ USD. Một trong những quỹ của L&R Capital đã giảm 18,9% trong năm tháng đầu năm nay.
Bất động sản là nguồn lực chính của tăng trưởng kinh tế Trung Quốc kể từ những năm 1990, khi chính phủ chấm dứt hàng thập kỷ hạn chế đối với việc mua bán bất động sản của tư nhân. Khu vực này hiện chiếm khoảng 1/5 tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc và sở hữu nhà đã trở thành động lực chính đối với nhiều gia đình Trung Quốc. Trong những năm gần đây, giá nhà trong nước tăng mạnh do tình trạng đầu cơ, với nhiều dự án được bán trước khi xây dựng.
Vào thời kỳ đỉnh cao của thị trường, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc trung bình phát hành 4 trái phiếu mỗi tuần. Riêng trong năm 2019, họ đã huy động được hơn 83 tỷ USD trong 230 đợt phát hành.
Không chỉ các nhà đầu tư toàn cầu không thể cưỡng lại sức hút của trái phiếu bất động sản Trung Quốc. Trước khi thị trường sụp đổ, trái phiếu bất động sản của Trung Quốc cũng đã thu hút lượng vốn khổng lồ từ bản thân các doanh nhân bất động sản, người thân và gia đình của họ. Khi Evergrand phát hành 6 tỷ USD trái phiếu vào đầu năm 2020, tỷ phú Hứa Gia Ấn – người sáng lập công ty – đã mua 600 triệu USD. “Đại gia” bất động sản Joseph Lau – bạn chơi bài của ông Hứa – đã mua gần như toàn bộ số trái phiếu của Evergrande khi công ty này tìm cách huy động vốn từ thị trường đại chúng.
Theo các nhân viên ngân hàng, điều này rất phổ biến ở các công ty bất động sản lớn. Đôi khi, các nhân viên ngân hàng nghe về kế hoạch phát hành trái phiếu từ chính khách hàng của họ, những người có thông tin từ bạn bè là doanh nhân bất động sản trước khi phát hành được công bố ra thị trường.
Trong chuyến du lịch tại Hồng Kông vào năm 2018 với sự chứng kiến của các chủ ngân hàng và công ty bảo lãnh phát hành trái phiếu, mọi người đã rỉ tai nhau rằng một công ty bất động sản lớn sắp niêm yết. trái phiếu. Trong khi nâng ly rượu sâm panh, một nhân viên ngân hàng trên du thuyền đã nhắn tin cho hai khách hàng giàu có để thông báo về việc trả tự do. Trong vòng một giờ, nhân viên ngân hàng nhận được liên lạc của hai khách hàng khác muốn mua trái phiếu.
“Thời điểm đó, trái phiếu bất động sản lên cơn sốt. Mọi người đều muốn mua trái phiếu Trung Quốc có lãi suất cao. Nó hoàn toàn là một thị trường của người bán. Các nhà phát triển bất động sản có cả tiếng nói và quyền lực, ”ông Chang của Hermitage Capital nói.
Ông Change kể lại rằng ông đã từng mất vài phút để kiểm tra xem liệu mình có thể nhận được giá tốt hơn cho một trái phiếu mà khách hàng quan tâm hay không. . Vào thời điểm họ đến đó, trái phiếu đã được bán hết với giá mục tiêu.
Ông Chang cũng cho biết vào giai đoạn đó, những khách hàng giàu có của ông dễ dàng nhân đôi tài sản nhờ trái phiếu bất động sản. Từ năm 2012-2015, mức lợi nhuận khoảng 50%; và từ năm 2018-2019, lãi suất khoảng 12%. Trái phiếu bất động sản phổ biến đến mức giá bán có khi cao hơn 8% mệnh giá.
Khối lượng giao dịch lớn đã trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”. Ông Chang cho biết một trong những khách hàng của ông đã rót hơn 70 triệu đô la vào trái phiếu, hầu hết là trái phiếu bất động sản từ các công ty như Evergrande và Suning.com Co. , giao dịch 30-40 triệu đô la trái phiếu mỗi ngày.
Một vài năm sau, thị trường đảo ngược đáng kể. Những dấu hiệu đáng lo ngại đầu tiên xuất hiện vào nửa cuối năm 2020. Chính sách “ba lằn ranh đỏ” của Trung Quốc đặt ra các tiêu chuẩn mà các công ty bất động sản phải đáp ứng để có thể vay thêm. Sau đó, vào năm 2021, quốc gia này đã áp dụng quy trình mua đất tập trung ở nhiều thành phố. Đột nhiên, các lô đất rao bán trở nên lớn hơn và doanh nghiệp phải đặt cọc trước. Chỉ những doanh nghiệp lớn nhất mới có khả năng mua đất dự phòng cho các dự án trong tương lai.
Tổn thất thuộc về ai?
Ban đầu, nhiều người tin rằng những chính sách mới này là cách của chính phủ Trung Quốc để đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành bất động sản. Nhưng sau đó Bắc Kinh đưa ra khẩu hiệu “thịnh vượng chung” để thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, và người ta nhận ra rằng ngành bất động sản đang bị kiểm soát chặt chẽ.
Trong gần hai năm, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã chìm vào cuộc khủng hoảng có thể gây hại cho nền kinh tế nhiều hơn chính sách chống dịch hà khắc của Zero Covid. Doanh số bán nhà của 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã giảm trong 12 tháng liên tiếp. Số vụ vỡ nợ trong ngành này đã lập kỷ lục vào năm ngoái và dự kiến sẽ tiếp tục lập kỷ lục trong năm nay. Kể từ đầu năm, một số nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã vỡ nợ với tổng số tiền lên tới 25 tỷ USD.
Sau nhiều năm quen với khoản lãi lớn từ trái phiếu bất động sản và gần như không có vụ vỡ nợ của các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư bất ngờ phải chứng kiến những cuộc khủng hoảng tín dụng liên tiếp. Lợi tức trái phiếu bất động sản của Trung Quốc vẫn ở mức cao kỷ lục hơn 25%, nhưng lợi nhuận đã âm trong 11 tháng liên tiếp – một chuỗi giảm dài kỷ lục – do giá trái phiếu giảm mạnh.
Hầu hết tất cả các khoản lỗ trên thị trường trái phiếu bất động sản của Trung Quốc đều rơi vào tay các nhà đầu tư quốc tế. Các ngân hàng như Standard Chartered Plc và UBS đã chứng kiến nhiều nhà giao dịch trái phiếu ngôi sao nghỉ việc. Những người ở lại gồng mình trong nhiều năm làm việc để phục hồi sau thua lỗ, và viễn cảnh về những khoản tiền thưởng béo bở như trước đây đã không còn nữa.
Các nhà đầu tư vẫn nắm giữ trái phiếu bất động sản Trung Quốc cho đến nay tiếp tục đối mặt với nguy cơ xảy ra những cú sốc mới. Vụ vỡ nợ của Evergrande làm dấy lên lo ngại về sự sụp đổ của ngành bất động sản Trung Quốc, nhưng vụ vỡ nợ vào tháng 10 năm ngoái của Fantasia Holdings Group Co. – một công ty nhỏ hơn nhiều – cho thấy luật chơi đã được viết lại như thế nào. Công ty đã gây sốc cho các nhà đầu tư khi vỡ nợ trái phiếu USD chỉ vài ngày sau khi thanh toán một lô trái phiếu phát hành tư nhân và chỉ vài tuần sau khi tuyên bố rằng công ty có đủ vốn. Mối quan tâm của các nhà đầu tư hiện nay là liệu các doanh nghiệp bất động sản có sẵn sàng trả nợ trái phiếu, thay vì lo lắng về khả năng thanh toán của họ hay không.
Theo ước tính của Bloomberg, ít nhất 736 tỷ USD nợ trái phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc đang đứng trước khả năng bị cơ cấu lại hoặc giảm giá trị khi trả cho nhà đầu tư. Khả năng thu hồi vốn của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ phụ thuộc vào chính sách của Trung Quốc. Nước này đang xem xét kế hoạch mua lại đất trống từ các công ty bất động sản kém thanh khoản và sau đó bán những mảnh đất đó để lấy vốn hoàn thành các dự án dở dang. Nếu kế hoạch được thông qua, trái chủ sẽ mất cơ hội lấy lại tiền thông qua một trong những tài sản có giá trị nhất của doanh nghiệp bất động sản.
Giờ đây, thời kỳ tăng trưởng mạnh dựa vào nợ của các công ty bất động sản Trung Quốc đã qua. Đợt phát hành quốc tế sắp tới của thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc sẽ do các công ty nhà nước chi phối với lãi suất khiêm tốn cho các nhà đầu tư, và mọi sự đầu cơ sẽ nhanh chóng xảy ra. bị nhà cầm quyền đàn áp.
