Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến hoàn thiện Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề xuất bổ sung nhiều quy định mới đáng chú ý liên quan đến sàn giao dịch cũng như môi trường. bất động sản (bất động sản).
Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật Kinh doanh bất động sản 2014) có vị trí rất quan trọng, điều chỉnh lĩnh vực rộng, tác động đến nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức. , cá nhân đã đạt được nhiều kết quả trong thực tế.
Tuy nhiên, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hiện đại và tiến bộ tại thời điểm ban hành nhưng một số luật cho đến nay vẫn chưa theo kịp sự phát triển nhanh và mạnh của thị trường bất động sản. Quá trình thực hiện đến nay đã nảy sinh những tồn tại, bất cập.
Về mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật. về doanh nghiệp, phải đảm bảo các điều kiện và đăng ký hoạt động theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Về các loại hình bất động sản phải giao dịch qua sàn, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án.
Cụ thể, phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2, bất động sản đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật này mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện qua sàn giao dịch. giao dịch bất động sản.
Dự kiến, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến lần thứ nhất vào kỳ họp thứ 4 vào tháng 10 năm 2022 và thông qua tại kỳ họp thứ 5 vào tháng 5 năm 2023; có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2024.
Bình luận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho rằng, quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản đã được đưa vào Điều 59 Bộ luật năm 2006. Luật Đầu tư Bất động sản, nhưng đến năm 2014 Sở Giao dịch Bất động sản. đã bị bãi bỏ. “Vì nó không phù hợp, thống nhất với hệ thống pháp luật và tạo ra những đặc quyền riêng cho các sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, không đảm bảo được quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án bất động sản ”, ông Châu nói.
Ông Châu phân tích: môi giới bất động sản, hay sàn giao dịch bất động sản về bản chất chỉ là hoạt động cung cấp dịch vụ phục vụ người bán hoặc người mua hoặc cả hai và được trả phí. Bản thân công ty môi giới, môi giới bất động sản cũng phải chứng minh năng lực, uy tín của bản thân để được người mua nhà, chủ đầu tư thuê thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch bất động sản.
Theo ông Châu, “Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn là người kết nối người bán với người mua, đóng vai trò cung cấp dịch vụ bán hàng cho người bán là được. chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung cấp dịch vụ thu mua cho người mua Nếu bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn, thì sàn, môi giới bất động sản từ vị trí làm thuê trở thành “vua” thị trường vì được trao quyền đặc biệt. và những ưu điểm.
Chưa kể, quy định này khiến các sàn giao dịch bất động sản không được góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án mà được ưu đãi bán sản phẩm của dự án. Trong khi đó, nhà đầu tư bị tước quyền tự do kinh doanh theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.
Thực tế, phí môi giới tối thiểu là 2% trên doanh số, nhiều trường hợp cao hơn rất nhiều, trong khi tổng giá trị của thị trường bất động sản là rất lớn. Số tiền khổng lồ này vào túi đơn vị không đầu tư phát triển dự án là điều bất cập. Quy định này cũng giúp các sàn nắm giữ một lượng lớn thông tin khách hàng, đồng thời đây là cơ sở dữ liệu quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Người sản xuất hàng hóa và chủ đầu tư dự án bất động sản không nắm rõ khâu bán hàng và sản phẩm của thị trường luôn bị lỗ. phù hợp, hầu như phụ thuộc vào môi giới, sàn giao dịch bất động sản.
