“Chân” tài chính – Mấu chốt của kinh doanh bất động sản
Trong 4 kênh huy động vốn chính mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường sử dụng: trái phiếu, vay ngân hàng, trả trước cho khách hàng và các nguồn khác như vay nước ngoài, hợp tác đầu tư thì nguồn vốn đến từ trái phiếu. và vốn vay ngân hàng được coi là hai trụ cột quan trọng. Tuy nhiên, hai kênh huy động vốn quan trọng nhất này hiện đang bị chững lại do nhiều yếu tố.
Cụ thể, ở kênh trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản thường đóng vai trò là chủ thể lớn nhất trong những năm gần đây, nhưng hiện nay, tốc độ tăng trưởng đã chững lại. Tính đến hết tháng 6/2022, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt hơn 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đặc biệt, trong tháng 7-8, kể từ khi trái phiếu Tân Hoàng Minh đổ vỡ, kênh huy động vốn từ trái phiếu gần như rơi vào tình trạng “án binh bất động”.
Về nguồn vốn ngân hàng, mặc dù room tín dụng năm 2022 mới được nới cho một số ngân hàng có tín dụng tốt nhưng tỷ lệ này không cao nên chỉ đủ để các ngân hàng xử lý hồ sơ vay vốn. được duyệt vẫn còn hàng, ưu tiên số lượng lớn cho khách hàng.
Khi hai nguồn vốn kinh doanh chính là tín dụng ngân hàng và trái phiếu đang gặp khó, các doanh nghiệp đang phải “đau đầu” trong việc tính toán hiệu quả tổng thể dự án. Nếu không giải quyết được bước này, doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng kém thanh khoản, thậm chí phá sản do dòng vốn đầu vào gặp khó khăn, dòng vốn đầu ra không hợp lý sẽ làm mất cân đối dòng tiền của doanh nghiệp.
Thách thức giải quyết vấn đề tài chính tổng thể cho dự án
Theo các chuyên gia, việc tính toán dòng vốn đầu tư của một dự án về mặt kỹ thuật không quá phức tạp nhưng những thông tin giả định đưa vào tính toán thì cần phải có kinh nghiệm dày dặn và kiến thức thị trường mới trả lời được. hàng loạt câu hỏi: Cơ cấu vốn tối ưu của mỗi dự án bất động sản là bao nhiêu, vốn tự có là bao nhiêu; Với những dự án quy mô hàng chục, hàng trăm ha, việc phân kỳ đầu tư như thế nào cho hiệu quả và phù hợp với khả năng tài chính hiện tại của doanh nghiệp …
Theo ông Nguyễn Hữu Thành, Phó Tổng Giám đốc phụ trách Tài chính và Chiến lược Công ty Cổ phần Phát triển Kinh doanh Bất động sản Weland – Đơn vị đã tư vấn và triển khai cho hơn 20 chủ đầu tư với hơn 40 dự án, những sai sót rất phổ biến. Vấn đề của các nhà đầu tư hiện nay là họ không lên kế hoạch đúng tiến độ pháp lý và quá lạc quan vào tiến độ hoàn thiện pháp lý khiến dự án bị chậm tiến độ từ vài tháng đến vài năm, phát sinh chi phí tài chính.
Diamond Crown Hải Phòng – một trong những dự án tư vấn và triển khai bán hàng thành công của Weland.
Đặc biệt, theo ông Thành, nhiều chủ đầu tư không cân nhắc, tính toán chưa đúng đến yếu tố dòng tiền vì mỗi dự án BĐS sẽ có dòng tiền phụ thuộc vào pháp lý, tiến độ xây dựng, khả năng huy động vốn. thủ đô. Và dòng tiền của dự án phụ thuộc vào kế hoạch bán hàng với một loạt các biến số như: Thời gian bán hàng của dự án là bao lâu? Bao nhiêu đơn vị bán được mỗi tháng? Tiến độ thanh toán cho khách hàng?
Bên cạnh đó, suất đầu tư xây dựng dùng để tính toán hiệu quả còn phụ thuộc vào chiến lược và thiết kế sản phẩm. Nhiều nhà đầu tư chỉ đơn giản là “xếp số” từ dự án này sang dự án khác mà không hiểu rằng suất đầu tư phải đi từ phân khúc sản phẩm, quy hoạch cảnh quan tiện ích.
Cần những cái bắt tay chiến lược với các đối tác uy tín
Giải quyết vấn đề tổng thể về hiệu quả của dự án không phải là việc của riêng bộ phận tài chính, mà là sự phối hợp chặt chẽ và phản biện của nhiều bộ phận liên quan như phát triển dự án, sản phẩm, thiết kế; xây dựng kinh tế; kinh doanh tiếp thị. Các bộ phận này cần có hiểu biết sâu sắc về thị trường, đủ kinh nghiệm để có thể đưa ra các giả định và đầu vào phù hợp với hiện trạng dự án, định vị phân khúc dự án và nhu cầu của thị trường.
Đặc biệt trong giai đoạn khó khăn hiện nay, việc giải quyết vấn đề tài chính lại càng quan trọng, bởi chỉ cần “sai một li, đi một dặm”, những sai sót trong tính toán bài toán hiệu quả tổng thể có thể khiến dự đoán trở nên tồi tệ hơn. Dự án thiếu hụt cục bộ dòng tiền, không thể bù đắp ngay bằng nguồn vốn khác dẫn đến dự án bị gián đoạn, không thể về đích.
Để làm tốt điều này, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng tìm đến các đơn vị tư vấn có nhiều kinh nghiệm trong cả lĩnh vực tài chính và kinh doanh. Trong số các đơn vị này, Weland hiện là đơn vị tiên phong tại Việt Nam cung cấp dịch vụ tư vấn và phát triển dự án bất động sản khi 2 năm liên tiếp được DOT Property Award vinh danh là “Đơn vị tư vấn phát triển bất động sản xuất sắc nhất”. Việt Nam “. Weland đang được nhiều nhà đầu tư tin tưởng bởi đội ngũ lãnh đạo đến từ các ngân hàng, nhà đầu tư lớn nên am hiểu tài chính và có tâm với nghề bất động sản.
Weland vinh dự là nhà tư vấn phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam trong 2 năm liên tiếp.
Đặc biệt, Weland đang trực tiếp phát triển kinh doanh cho hàng loạt dự án tại nhiều thị trường hàng đầu như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang, Nghệ An nên rất hiểu thị trường và có thể đưa ra những thông tin đầu vào sát với thực tế thị trường nhất , tính toán để đảm bảo bài toán hiệu quả chung của dự án được giải đáp một cách thuyết phục, giúp nhà đầu tư có cái nhìn toàn cảnh, chủ động trong việc chuẩn bị nguồn lực. để dự án kết thúc thành công với hiệu quả cao.
Trang web: https://weland.com.vn
Hotline: 0985 959 494
Email: [email protected]
